Pertanyaan yang Sering Diajukan

Tidak dengan Hak Milik. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA No. 5/1960, Pasal 21), hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik, yaitu hak atas tanah yang setara dengan freehold. Meski demikian, warga negara asing tetap dapat memegang atau menguasai properti secara sah melalui salah satu struktur berikut:

• Sewa (Hak Sewa/leasehold). Anda menyewa tanah atau vila dari pemilik berkewarganegaraan Indonesia untuk jangka waktu yang disepakati, umumnya 25 hingga 30 tahun. Ini merupakan cara yang paling umum ditempuh pembeli asing di Bali.
• Hak Pakai. Hak atas tanah terdaftar yang dapat dipegang oleh orang asing perseorangan untuk satu rumah tinggal, dengan syarat harga minimum (Rp 5 miliar untuk rumah di Bali). Rinciannya dijelaskan di bawah.
• HGB (Hak Guna Bangunan) melalui PT PMA. Perusahaan Indonesia yang dimiliki asing dapat memegang HGB untuk kegiatan usaha yang nyata, seperti penyewaan vila atau pengembangan properti. Ini adalah struktur investasi, bukan sarana untuk memiliki rumah pribadi.
• Satuan rumah susun (strata title). Warga negara asing dapat memiliki unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau HGB, dengan harga minimum Rp 2 miliar di Bali.

Yang sama sekali tidak boleh dilakukan warga negara asing adalah memegang Hak Milik, baik secara langsung maupun melalui pihak lain. Setiap perjanjian yang bertujuan demikian batal demi hukum (UUPA Pasal 26 ayat (2)). Lihat pertanyaan mengenai nominee di bawah.

Inilah empat jenis hak yang akan Anda temui di Bali. Hanya tiga yang terakhir merupakan hak atas tanah yang didaftarkan di kantor pertanahan (BPN); sewa adalah perjanjian atas hak milik orang lain.

Jangka waktu HGB dan Hak Pakai berasal dari PP 18/2021 (Pasal 37 dan Pasal 52). Perpanjangan atau pembaruan hak diajukan ke BPN dan bergantung pada pemberian hak, tidak berlaku otomatis, sehingga perhitungkan biaya dan waktunya dalam rencana Anda.

Kelayakan dokumen menurut jenis hak. ✓ berarti dokumen tersebut digunakan atau jalur tersebut terbuka, ✗ berarti tidak.

Setiap jalur juga memerlukan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) bagi pihak Indonesia dan, bagi penjual atau pihak yang menyewakan yang berkewarganegaraan Indonesia dan telah menikah, persetujuan tertulis dari suami/istrinya.

Hak Pakai adalah satu-satunya hak atas tanah terdaftar yang dapat dipegang orang asing perseorangan untuk rumah tinggal. Ketentuannya diatur dalam PP 18/2021 (Pasal 69–73) dan Peraturan Menteri ATR/BPN 18/2021 (Pasal 185–188):

• Satu rumah. Satu rumah tapak per orang atau keluarga, di atas bidang tanah paling luas 2.000 m². Lebih dari itu memerlukan persetujuan Menteri.
• Hanya untuk hunian. Properti ini adalah rumah tinggal, bukan usaha penyewaan.
• Harga minimum di Bali. Rp 5 miliar untuk rumah dan Rp 2 miliar untuk satuan rumah susun (Keputusan Menteri ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022). Kami tidak menemukan perubahan setelahnya, tetapi pastikan angka terkini kepada notaris.
• Perubahan hak. Apabila warga negara asing membeli properti berstatus Hak Milik atau HGB, haknya diubah menjadi Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 187 ayat (3)).
• Pewarisan. Rumah dapat diwariskan kepada ahli waris; ahli waris berkewarganegaraan asing juga harus memiliki dokumen keimigrasian yang sah.
• Hilangnya syarat. Apabila pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat, properti wajib dialihkan dalam waktu satu tahun; jika tidak, haknya hapus (PP 18/2021 Pasal 50).

Warga negara asing yang menikah dengan warga negara Indonesia perlu mengetahui bahwa pasangan yang berkewarganegaraan Indonesia tetap memiliki hak atas tanah secara penuh, termasuk Hak Milik, hanya apabila terdapat perjanjian perkawinan atau perjanjian pemisahan harta yang dibuat dengan akta notaris (PP 18/2021 Pasal 70).

Hukum Indonesia tidak menetapkan jangka waktu sewa maksimum: KUHPerdata (Pasal 1548) hanya mensyaratkan jangka waktu tertentu. Di Bali, jangka waktu 25 hingga 30 tahun sudah menjadi standar, dan sebagian perjanjian sewa berlaku lebih lama.

• Perpanjangan bersifat kontraktual. Sepakati jangka waktu perpanjangan, harga atau rumus penentuan harganya, serta batas waktu penggunaan hak perpanjangan dalam perjanjian sewa awal. Tanpa klausul tersebut, pemilik dapat menolak atau menetapkan harga sesukanya.
• Gunakan akta notariil. Perjanjian sewa yang ditandatangani di hadapan notaris merupakan standar sekaligus alat bukti yang paling kuat. Mintalah notaris memeriksa sertifikat pemilik di BPN terlebih dahulu.
• Sewa tetap berlaku meskipun terjadi jual beli. Jika pemilik menjual tanahnya, sewa Anda tetap berjalan (KUHPerdata Pasal 1576), kecuali perjanjian sewa itu sendiri menentukan lain. Pastikan perjanjian Anda tidak memuat ketentuan tersebut.
• Periksa hak untuk menyewakan kembali dan mengalihkan. Jika Anda mungkin ingin menyewakan vila atau menjual sisa masa sewa, perjanjian sewa harus mengizinkannya.
• Rencanakan akhir masa sewa. Tentukan nasib bangunan yang Anda tambahkan ketika masa sewa berakhir, serta apakah Anda memiliki hak pertama untuk membeli atau memperpanjang.

Waspadai tawaran sewa 70 atau 80 tahun dalam satu perjanjian; panjangnya jangka waktu saja tidak membuat sewa tersebut lebih aman dibandingkan perjanjian sewa 30 tahun yang disusun dengan baik dan memuat perpanjangan dengan harga tetap.

Untuk rumah pribadi, warga negara asing menggunakan sewa atau Hak Pakai. Untuk kegiatan usaha, seperti membangun vila untuk disewakan atau dijual, wadah hukumnya adalah PT PMA, yaitu perseroan terbatas Indonesia dengan pemegang saham asing, yang dapat memegang HGB.

1. Pilih kode Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang sesuai dengan kegiatan yang benar-benar akan dijalankan perusahaan, dan pastikan setiap kode terbuka bagi penanaman modal asing menurut Daftar Positif Investasi (Perpres 10/2021 sebagaimana diubah dengan Perpres 49/2021).
2. Rencanakan permodalan. Berdasarkan Peraturan BKPM 5/2025 (berlaku sejak Oktober 2025), PT PMA wajib memiliki modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar dan rencana nilai investasi lebih dari Rp 10 miliar per bidang usaha dan per lokasi; untuk usaha properti dan akomodasi, tanah dan bangunan kini diperhitungkan dalam Rp 10 miliar tersebut.
3. Daftarkan perusahaan melalui OSS (sistem perizinan berusaha pemerintah, kini diatur dalam PP 28/2025), lalu peroleh Nomor Induk Berusaha (NIB) serta izin yang disyaratkan sesuai tingkat risikonya.
4. Peroleh tanah dengan status HGB atas nama perusahaan, dengan zonasi yang mengizinkan peruntukan yang direncanakan.

Bali pada 2026. Menurut laporan sejak Mei 2026, sistem OSS menolak pendaftaran PT PMA baru dengan alamat di Bali untuk kegiatan berisiko rendah dan menengah rendah, termasuk kegiatan real estat (KBLI 68111), setelah terbitnya surat Gubernur tertanggal 28 Januari 2026. Perusahaan yang sudah ada tetap memegang izinnya, tetapi menghadapi audit. Pembatasan ini dilaporkan oleh para konsultan, bukan diterbitkan sebagai peraturan, sehingga periksa status terkininya sebelum Anda merencanakan pendirian perusahaan baru.

Tidak, dan Anda sebaiknya tidak menggunakannya. Perjanjian nominee menempatkan Hak Milik atas nama warga negara Indonesia, sementara perjanjian sampingan (pinjaman, surat kuasa, atau sewa kepada Anda) dimaksudkan untuk memberi Anda penguasaan. Praktik ini melanggar hukum:

• UUPA Pasal 26 ayat (2) menyatakan bahwa setiap perbuatan yang langsung maupun tidak langsung memindahkan Hak Milik kepada warga negara asing batal demi hukum. Tanahnya jatuh kepada Negara dan uang yang telah dibayarkan tidak dapat dituntut kembali.
• Undang-Undang Penanaman Modal (UU 25/2007, Pasal 33) menyatakan batal demi hukum perjanjian yang menetapkan bahwa kepemilikan saham dilakukan untuk dan atas nama orang lain.
• Bali melangkah lebih jauh: Perda Bali 4/2026 tentang pengendalian alih fungsi lahan produktif melarang kepemilikan tanah secara nominee, dan pihak berwenang tengah mengaudit vila dan perusahaan yang dikelola warga negara asing.

Jika nominee meninggal dunia, bercerai, terlilit utang, atau sekadar menolak bekerja sama, Anda tidak memiliki hak atas tanah yang dapat diandalkan. Alternatif yang lebih aman adalah perjanjian sewa yang disusun dengan benar, Hak Pakai untuk rumah tinggal, atau PT PMA yang memegang HGB untuk kegiatan usaha. Bermitra dengan warga negara Indonesia hanya sah apabila orang tersebut benar-benar memiliki bagiannya.

• Sewa. Tidak diperlukan izin untuk menandatangani perjanjian sewa; paspor sudah cukup. Untuk menempati properti tersebut, Anda memerlukan visa atau izin tinggal yang sesuai dengan lama tinggal Anda.
• Hak Pakai. PP 18/2021 (Pasal 69 beserta Penjelasannya) mensyaratkan dokumen keimigrasian, yang didefinisikan sebagai visa, paspor, atau izin tinggal. Dalam praktik, banyak notaris dan kantor pertanahan meminta KITAS atau KITAP, sehingga tanyakan kepada notaris sebelum Anda mengikatkan diri.
• PT PMA. Pemegang saham tidak harus tinggal di Indonesia. Warga negara asing yang akan menjalankan perusahaan dari Bali memerlukan izin tinggal untuk bekerja atau izin tinggal investor melalui perusahaan.
• Second Home Visa. Izin tinggal 5 atau 10 tahun bagi warga negara asing dengan bukti dana sebesar Rp 2 miliar di bank milik negara di Indonesia, atau bukti kepemilikan properti di Indonesia (Surat Edaran Direktur Jenderal Imigrasi IMI-0740.GR.01.01/2022).
• Golden Visa. Diberikan atas dasar investasi, misalnya US$350.000 (5 tahun) atau US$700.000 (10 tahun) dalam surat berharga negara, saham perusahaan terbuka, atau reksa dana Indonesia; US$2,5 juta atau US$5 juta melalui perusahaan Anda sendiri; atau pembelian apartemen senilai paling sedikit US$1 juta (10 tahun). Vila tapak saja tidak memenuhi syarat (Permenkumham 22/2023 sebagaimana telah diubah).

Peraturan keimigrasian sudah sering berubah sejak Kementerian Imigrasi dan Pemasyarakatan dibentuk pada 2024; pastikan nominal terkini di imigrasi.go.id sebelum mengajukan permohonan.

• Struktur nominee. Batal demi hukum, sehingga pembeli dapat kehilangan segalanya.
• Zonasi yang keliru. Tanah dengan zonasi pertanian atau yang berada di kawasan sawah yang dilindungi (LP2B atau LSD) tidak dapat secara sah digunakan untuk vila, dan Bali menghentikan penerbitan izin bangunan komersial di atas lahan produktif pada 2025 (Instruksi Gubernur 5/2025, kemudian Perda Bali 4/2026).
• Sertifikat bermasalah. Sertifikat yang sedang disengketakan, dibebani hak jaminan (Hak Tanggungan), tumpang tindih dengan bidang tanah lain, atau dipegang oleh pihak selain penjual.
• Perjanjian sewa yang lemah. Tidak ada harga perpanjangan yang tetap, tidak ada hak untuk menyewakan kembali atau mengalihkan, pihak yang menyewakan bukan pemilik terdaftar, atau sewa turunan (sub-lease) yang sewa induknya berakhir lebih dulu.
• Izin yang tidak lengkap. Vila tanpa Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dapat dikenai denda, ditutup, bahkan diperintahkan untuk dibongkar, dan tidak dapat memperoleh izin untuk disewakan.
• Serah terima properti inden. Keterlambatan, perubahan rencana, atau pengembang yang tidak mampu menyelesaikan pembangunan.
• Tidak ada akses yang sah. Bidang tanah yang hanya dapat dicapai melalui tanah tetangga, tanpa hak jalan yang terdaftar.
• Penyewaan tanpa izin. Menjalankan usaha sewa liburan tanpa perusahaan dan izin yang tepat membuat Anda berisiko dikenai denda dan kehilangan usaha tersebut.

Setiap risiko ini dapat diperiksa sebelum Anda melakukan pembayaran. Itulah tujuan langkah-langkah uji tuntas pada jawaban berikutnya.

1. Pengecekan sertifikat di BPN. Notaris/PPAT melakukan pengecekan resmi atas sertifikat asli di kantor pertanahan; hukum mewajibkannya sebelum akta jual beli dibuat. Mintalah juga Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), yang menunjukkan adanya sengketa, blokir, dan hak tanggungan.
2. Kepemilikan dan identitas. Penjual atau pihak yang menyewakan yang namanya tercantum dalam sertifikat sesuai dengan KTP, Kartu Keluarga (KK), dan NPWP-nya. Untuk perusahaan, periksa akta pendiriannya, kewenangan direksinya, dan persetujuan pemegang sahamnya.
3. Pasangan dan ahli waris. Properti yang diperoleh selama perkawinan memerlukan persetujuan tertulis dari suami/istri (UU Perkawinan 1/1974 Pasal 36). Tanah warisan memerlukan tanda tangan seluruh ahli waris, disertai surat keterangan waris.
4. Beban. Tidak tercatat adanya Hak Tanggungan (hak jaminan atas tanah, UU 4/1996), sita pengadilan, maupun blokir.
5. Zonasi. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan rencana tata ruang Provinsi Bali (Perda Bali 2/2023, RTRW 2023–2043) mengizinkan peruntukan yang Anda rencanakan. Mintalah Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan pastikan tanah tersebut bukan lahan pertanian yang dilindungi.
6. Batas dan akses. Ukur bidang tanah berdasarkan peta pada sertifikat dan pastikan adanya akses jalan yang sah serta utilitas (air, listrik).
7. Pajak. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) telah dibayar lunas hingga tahun berjalan, dengan bukti pembayaran.
8. Bangunan. PBG (atau IMB lama) dan SLF tersedia dan sesuai dengan bangunan yang berdiri.
9. Untuk sewa. Pihak yang menyewakan adalah pemilik terdaftar, atau sewa induk mengizinkan penyewaan kembali dan berlaku lebih lama daripada sewa Anda; setiap perjanjian sewa sebelumnya dalam rantai tersebut diperiksa.
10. Untuk kegiatan usaha. Kode KBLI, izin, dan pendaftaran pajak dari setiap perusahaan yang sahamnya Anda beli.

The Baliners bekerja sama dengan notaris berlisensi dan advokat independen, serta menyampaikan temuan mereka kepada Anda sebelum Anda membayar apa pun selain uang muka yang dapat dikembalikan.

Pemeriksaan hanya melindungi Anda apabila urutan pembayaran dan dokumen mengikutinya. Urutan aman yang lazim adalah:

1. Sepakati harga dan syarat secara tertulis, dengan uang muka yang dapat dikembalikan apabila hasil uji tuntas tidak memuaskan.
2. Selesaikan uji tuntas: pengecekan sertifikat, SKPT, zonasi, perizinan, dan dokumen penjual.
3. Titipkan sisa pembayaran pada notaris atau di rekening escrow hingga akta ditandatangani, alih-alih membayarkannya langsung kepada penjual.
4. Tandatangani akta di hadapan notaris/PPAT: Akta Jual Beli (AJB) untuk peralihan hak, akta pemberian Hak Pakai untuk pembeli asing, atau akta sewa notariil.
5. Bayar pajak yang terutang atas transaksi (BPHTB dan PPh penjual) dan pastikan pajak tersebut telah divalidasi sebelum pendaftaran.
6. Daftarkan peralihan hak di BPN dan ambil sertifikat atas nama pemegang hak yang baru. Untuk sewa, simpan akta asli dan salinan sertifikat pemilik.

Simpan setiap dokumen asli, dan jangan menerima janji bahwa sertifikat, perubahan zonasi, atau izin akan diurus setelah transaksi selesai.

Notaris adalah pejabat yang diangkat oleh negara untuk membuat dan mengesahkan akta autentik, seperti perjanjian sewa, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), dan akta perusahaan. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah satu-satunya pejabat yang berwenang membuat akta yang mengalihkan atau melahirkan hak atas tanah, seperti Akta Jual Beli (AJB) atau akta pemberian Hak Pakai. Sebagian besar transaksi tanah di Bali ditangani oleh orang yang memegang kedua jabatan tersebut.

• Tanpa akta PPAT, BPN tidak akan mendaftarkan peralihan hak.
• Notaris/PPAT memeriksa sertifikat di BPN, memverifikasi identitas dan persetujuan para pihak, serta menghitung dan memvalidasi pajak.
• Honorarium mereka dibatasi oleh hukum: PPAT paling tinggi dapat memungut 1% dari nilai transaksi (PP 24/2016 Pasal 32), dan honorarium notaris dibatasi oleh Undang-Undang Jabatan Notaris (UU 30/2004 Pasal 36).

Notaris bersikap netral dan melayani kedua belah pihak. Untuk nasihat mengenai kepentingan Anda sendiri, seperti negosiasi syarat sewa, gunakan juga jasa advokat independen.

Bisa aman, apabila pengembang memenuhi syarat yang ditetapkan hukum Indonesia untuk penjualan sebelum pembangunan selesai (Peraturan Pemerintah PP 12/2021, yang mengubah PP 14/2016):

• Sebelum pemasaran, pengembang wajib memiliki kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), serta jaminan dari lembaga penjamin (Pasal 22C).
• Sebelum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), pengembang wajib memiliki hak atas tanah yang jelas, PBG, prasarana jalan dan utilitas, serta keterbangunan proyek paling sedikit 20% (Pasal 22I).
• Anda mendapat waktu untuk mempelajarinya. Paling sedikit 7 hari kerja untuk meninjau PPJB, yang ditandatangani di hadapan notaris (Pasal 22K).
• Batas pembayaran. Pengembang tidak boleh menarik lebih dari 80% harga sebelum syarat PPJB terpenuhi (Pasal 22L).
• Pengembalian dana. Jika jual beli batal karena kelalaian pengembang, seluruh pembayaran dikembalikan. Jika karena kelalaian pembeli, pengembang dapat menahan paling banyak 10% dari harga.

Selain ketentuan hukum, mintalah pembayaran bertahap yang dikaitkan dengan tahapan pembangunan yang telah diverifikasi, tanggal penyelesaian yang pasti beserta dendanya, spesifikasi yang jelas, serta bukti bahwa tanah tersebut atas nama pengembang atau disewa olehnya secara sah. Kunjungi lokasi proyek dan periksa proyek-proyek pengembang sebelumnya.

Sebagai gambaran kasar, pajak dan biaya yang ditanggung pembeli atas peralihan hak berkisar 6% hingga 7% dari harga, belum termasuk PPN atas bangunan baru dan biaya jasa hukum. Sewa tidak dikenai BPHTB, tetapi pajak sewa 10% merupakan biaya yang nyata. Komisi agen, apabila berlaku, diatur dalam perjanjian tertulis tersendiri.

• Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Dibayar setiap tahun kepada pemerintah kabupaten/kota berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Undang-undang membatasi tarifnya paling tinggi 0,5% dan mewajibkan NJOP tidak kena pajak paling sedikit Rp 10 juta (UU 1/2022 Pasal 40–41). Setiap kabupaten/kota menetapkan tarifnya sendiri: di Denpasar, misalnya, 0,1% untuk nilai sampai dengan Rp 1 miliar dan 0,2% untuk nilai di atasnya (Perda Kota Denpasar 5/2023). Badung, Gianyar, dan kabupaten lainnya menetapkan tarif dalam peraturan daerah masing-masing, sehingga periksa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) tahunan.
• Siapa yang membayar dalam sewa. PBB adalah pajak pemilik tanah, tetapi perjanjian sewa sering membebankannya kepada penyewa. Nyatakan hal ini secara tegas dalam perjanjian sewa.
• Penghasilan sewa. Jika Anda memperoleh uang sewa, PPh terutang atas penghasilan tersebut (lihat pertanyaan berikutnya).
• Perusahaan. PT PMA menyampaikan SPT masa dan SPT tahunan serta membayar PPh badan atas labanya.

PBB yang belum dibayar tetap melekat pada properti, sehingga pastikan PBB telah dibayar lunas sebelum Anda membeli atau menyewa.

Boleh, tetapi penyewaan jangka pendek untuk wisatawan merupakan usaha pariwisata yang memerlukan izin di Indonesia, dan Bali menegakkan aturannya secara ketat.

• Siapa yang dapat mengoperasikannya. Orang asing perseorangan tidak dapat memegang izin tersebut secara pribadi. Usaha harus dijalankan oleh perusahaan Indonesia dengan kode KBLI yang tepat, baik PT PMA Anda sendiri (dengan memperhatikan pembatasan 2026 atas pendaftaran PT PMA baru di Bali) maupun operator Indonesia berizin yang Anda kontrak. Izin usaha homestay skala kecil (Pondok Wisata) diperuntukkan bagi usaha mikro dan kecil Indonesia.
• Perizinan. NIB melalui OSS untuk kegiatan akomodasi, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF), zonasi yang mengizinkan akomodasi wisata, serta pendaftaran di pemerintah kabupaten/kota sebagai wajib pajak hotel (PBJT).
• Pajak hotel (PBJT). Pajak Barang dan Jasa Tertentu ini dikenakan pada tagihan tamu dengan tarif paling tinggi 10% berdasarkan UU 1/2022 (Pasal 53 dan 58), dan secara tegas mencakup vila serta rumah pribadi yang dioperasikan sebagai akomodasi. Denpasar menerapkan tarif 10% (Perda Kota Denpasar 5/2023); setiap kabupaten/kota menetapkan tarifnya sendiri.
• PPh. Sewa vila jangka panjang dikenai PPh final 10% dari nilai bruto sewa (PP 34/2017). Penghasilan dari penyewaan untuk wisatawan merupakan penghasilan usaha perusahaan operator, yang dikenai pajak atas labanya. Bagi pemilik yang bukan subjek pajak dalam negeri Indonesia, praktiknya berbeda-beda mengenai apakah yang berlaku PPh final 10% atau pemotongan pajak 20% bagi wajib pajak luar negeri; mintalah nasihat perpajakan.
• Penegakan hukum. Sejak 2025, pemerintah provinsi mencocokkan vila yang ditawarkan di platform pemesanan dengan data perizinan dan mewajibkan operator yang belum berizin untuk mengurus izin; perusahaan milik asing telah diaudit dan dikenai sanksi.

Wisatawan asing membayar pungutan wisatawan asing khusus Bali sebesar Rp 150.000 per kunjungan (Perda Bali 6/2023, sebagaimana telah diubah); pungutan ini ditarik dari wisatawan, bukan dari pemilik vila.

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) menggantikan IMB lama berdasarkan PP 16/2021. IMB yang sudah ada tetap berlaku. Ajukan permohonan sebelum membangun melalui sistem SIMBG pemerintah.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) diterbitkan setelah pembangunan selesai dan diperlukan untuk menggunakan bangunan secara sah serta untuk memperoleh izin penyewaan.
• KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) memastikan bahwa tanah dapat digunakan sesuai rencana berdasarkan RDTR dan rencana tata ruang provinsi (Perda Bali 2/2023). KKPR menggantikan izin lokasi berdasarkan PP 21/2021.
• Lahan produktif. Sejak September 2025, Bali menghentikan penerbitan izin bangunan pariwisata dan komersial di atas lahan pertanian produktif (Instruksi Gubernur 5/2025), dan Perda Bali 4/2026 kini mengendalikan alih fungsi lahan produktif. Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) sama sekali tidak dapat dialihfungsikan.
• Arsitektur Bali dan ketinggian bangunan. Peraturan provinsi membatasi ketinggian bangunan (umumnya 15 m) dan mewajibkan unsur arsitektur tradisional Bali; arsitek Anda sebaiknya memastikan ketentuan tersebut untuk bidang tanah yang bersangkutan.

Pengumuman mengenai moratorium hotel dan vila telah beberapa kali berubah sejak 2024, dan aturannya diterapkan per kabupaten/kota. Sebelum membeli tanah untuk dibangun, mintalah notaris atau konsultan berlisensi memastikan zonasinya dan bahwa PBG benar-benar dapat diterbitkan untuk desain Anda.