Часто задаваемые вопросы

Не на праве полной собственности. Согласно Основному аграрному закону (UUPA № 5/1960, ст. 21) Hak Milik, индонезийское право полной собственности (фрихолд), могут иметь только граждане Индонезии. Тем не менее иностранец может законно владеть недвижимостью или контролировать её через одну из следующих схем:

• Лизхолд (Hak Sewa). Вы арендуете землю или виллу у индонезийского собственника на согласованный срок, обычно от 25 до 30 лет. Это самый распространённый путь для иностранных покупателей на Бали.
• Hak Pakai (право пользования). Зарегистрированный титул, который иностранец может иметь на один жилой дом при соблюдении минимальной цены (Rp 5 млрд для дома на Бали). Подробности ниже.
• HGB (право застройки) через PT PMA. Индонезийская компания с иностранным капиталом может иметь титул HGB для реального бизнеса, например сдачи вилл в аренду или девелопмента. Это инвестиционная структура, а не способ владеть частным домом.
• Квартиры (strata title, собственность на квартиру). Иностранец может владеть квартирой в доме, построенном на земле с правом Hak Pakai или HGB, при минимальной цене Rp 2 млрд на Бали.

Чего иностранец не может делать никогда, так это иметь Hak Milik напрямую или через другое лицо. Любая такая схема ничтожна в силу закона (UUPA ст. 26(2)). См. ниже вопрос о номинальных владельцах.

Это четыре права, с которыми вы столкнётесь на Бали. Только три последних являются земельными титулами, зарегистрированными в земельном ведомстве (BPN); аренда же представляет собой договор в отношении чужого титула.

Сроки HGB и Hak Pakai установлены Постановлением правительства PP 18/2021 (ст. 37 и ст. 52). Продление или возобновление оформляется по заявлению в BPN и предоставляется, а не происходит автоматически, поэтому заранее заложите в планы его стоимость и сроки.

Применимость документов по типам владения. ✓ означает, что документ используется или путь доступен, ✗ означает, что нет.

Для любого пути индонезийским сторонам также нужен налоговый номер (NPWP), а если индонезийский продавец или арендодатель состоит в браке, нужно письменное согласие супруга.

Hak Pakai — единственный зарегистрированный титул, который иностранец может иметь на жильё. Правила установлены в PP 18/2021 (ст. 69–73) и в Постановлении министра ATR/BPN 18/2021 (ст. 185–188):

• Одно жильё. Один дом с землёй на человека или семью, на участке площадью до 2000 m². Для большего требуется разрешение министра.
• Только для проживания. Это жильё, а не бизнес по сдаче в аренду.
• Минимальная цена на Бали. Rp 5 млрд за дом и Rp 2 млрд за квартиру (Приказ министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022). Более поздних изменений мы не нашли, но актуальную сумму уточните у нотариуса.
• Переоформление. Когда иностранец покупает объект с титулом Hak Milik или HGB, титул переоформляется в Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 ст. 187(3)).
• Наследование. Жильё может перейти к наследникам; наследнику-иностранцу также нужны действительные иммиграционные документы.
• Утрата права. Если владелец перестаёт соответствовать требованиям, объект должен быть передан в течение одного года, иначе право прекращается (PP 18/2021 ст. 50).

Иностранцу, состоящему в браке с гражданином или гражданкой Индонезии, важно знать: индонезийский супруг сохраняет полные права на землю, включая Hak Milik, только при наличии нотариально удостоверенного брачного договора или соглашения о раздельном имуществе (PP 18/2021 ст. 70).

Индонезийское законодательство не устанавливает максимального срока аренды: Гражданский кодекс (ст. 1548) требует лишь, чтобы срок был определён. На Бали стандартом считаются сроки от 25 до 30 лет, а некоторые договоры заключаются и на больший срок.

• Продление определяется договором. Срок продления, цену или формулу её расчёта и крайний срок реализации этого права согласуйте в исходном договоре аренды. Без такого условия собственник может отказать или назначить любую цену.
• Используйте нотариальный акт. Договор аренды, подписанный у нотариуса, является стандартом и самым надёжным доказательством. Сначала попросите нотариуса проверить сертификат собственника в BPN.
• Аренда сохраняется при продаже. Если собственник продаёт землю, ваша аренда продолжается (Гражданский кодекс, ст. 1576), если только сам договор не предусматривает иное. Убедитесь, что не предусматривает.
• Проверьте право на субаренду и передачу. Если вы, возможно, захотите сдавать виллу или продать оставшийся срок аренды, договор должен это разрешать.
• Продумайте окончание срока. Укажите, что происходит с построенными вами зданиями по окончании аренды и есть ли у вас преимущественное право на покупку или продление.

Относитесь с осторожностью к предложениям аренды на 70 или 80 лет одним договором: сама по себе длительность не делает такую аренду надёжнее грамотно составленного договора на 30 лет с продлением по фиксированной цене.

Для частного жилья иностранцы используют аренду или Hak Pakai. Для бизнеса, например строительства вилл для сдачи в аренду или продажи, правовой формой служит PT PMA, индонезийская компания с ограниченной ответственностью с иностранными акционерами, которая может иметь титул HGB.

1. Выберите коды видов деятельности (KBLI), соответствующие тому, чем компания будет заниматься на самом деле, и убедитесь, что каждый из них открыт для иностранных инвестиций согласно Позитивному инвестиционному списку (Perpres 10/2021 в редакции Perpres 49/2021).
2. Спланируйте капитал. Согласно Постановлению BKPM 5/2025 (действует с октября 2025 года) PT PMA нужен оплаченный капитал не менее Rp 2,5 млрд и планируемые инвестиции свыше Rp 10 млрд на каждый вид деятельности и каждое место ведения бизнеса; для компаний в сфере недвижимости и размещения земля и здания теперь засчитываются в эти Rp 10 млрд.
3. Зарегистрируйте компанию через OSS (государственная система лицензирования, теперь действующая по PP 28/2025) и получите бизнес-номер (NIB) и разрешения, которых требует уровень риска её деятельности.
4. Приобретите землю на праве HGB на имя компании, с зонированием, допускающим планируемое использование.

Бали в 2026 году. По сообщениям, начиная с мая 2026 года система OSS отклоняет новые регистрации PT PMA с адресами на Бали для видов деятельности с низким и ниже среднего уровнем риска, включая операции с недвижимостью (KBLI 68111), после письма губернатора от 28 января 2026 года. Действующие компании сохраняют лицензии, но подвергаются проверкам. Об этом ограничении сообщают консультанты, а не опубликованный нормативный акт, поэтому проверьте его текущий статус, прежде чем планировать новую компанию.

Нет, и прибегать к этому не следует. Номинальная схема оформляет Hak Milik на гражданина Индонезии, а дополнительные соглашения (заём, доверенность, аренда в вашу пользу) должны дать вам контроль. Это незаконно:

• UUPA ст. 26(2) признаёт ничтожным в силу закона любое действие, которое прямо или косвенно передаёт Hak Milik иностранцу. Земля переходит к государству, а уплаченные деньги не возвращаются.
• Закон об инвестициях (UU 25/2007, ст. 33) признаёт ничтожными соглашения, по которым акции держатся от имени другого лица.
• Бали пошёл дальше: региональный закон Perda Bali 4/2026 о контроле перевода продуктивных земель запрещает номинальное владение землёй, а власти проверяют виллы и компании, которыми управляют иностранцы.

Если номинальный владелец умрёт, разведётся, окажется в долгах или просто откажется сотрудничать, у вас не будет никакого титула, на который можно опереться. Более надёжные альтернативы: грамотно составленный договор аренды, Hak Pakai для жилья или PT PMA с титулом HGB для бизнеса. Партнёрство с гражданином Индонезии законно, только если этот человек действительно владеет своей долей.

• Аренда. Для подписания договора аренды разрешение не требуется, достаточно паспорта. Чтобы жить в объекте, нужна виза или разрешение на пребывание, допускающие срок вашего пребывания.
• Hak Pakai. PP 18/2021 (ст. 69 и пояснение к ней) требует иммиграционных документов, под которыми понимаются виза, паспорт или разрешение на пребывание. На практике многие нотариусы и земельные ведомства требуют KITAS или KITAP, поэтому уточните у нотариуса, прежде чем брать на себя обязательства.
• PT PMA. Акционерам не нужно жить в Индонезии. Иностранцу, который будет управлять компанией с Бали, нужно рабочее или инвесторское разрешение на пребывание, оформляемое через компанию.
• Second Home Visa. Пребывание на 5 или 10 лет для иностранцев, подтвердивших наличие средств в размере Rp 2 млрд в индонезийском государственном банке или владение недвижимостью в Индонезии (циркуляр Главного управления иммиграции IMI-0740.GR.01.01/2022).
• Golden Visa («золотая виза»). Выдаётся за инвестиции, например US$350 000 (5 лет) или US$700 000 (10 лет) в индонезийские государственные облигации, котирующиеся акции или фонды; US$2,5 млн или US$5 млн через собственную компанию; либо за покупку квартиры стоимостью не менее US$1 млн (10 лет). Вилла с землёй сама по себе не даёт права на эту визу (Permenkumham 22/2023 с изменениями).

Иммиграционные правила часто менялись с момента создания Министерства иммиграции и исправительных учреждений в 2024 году; перед подачей заявления уточните актуальные суммы на imigrasi.go.id.

• Номинальные схемы. Ничтожны в силу закона, поэтому покупатель может потерять всё.
• Неподходящее зонирование. На земле сельскохозяйственного назначения или в охраняемой зоне рисовых полей (LP2B или LSD) законно разместить виллу нельзя, а в 2025 году Бали прекратил выдачу разрешений на коммерческие здания на продуктивных землях (Инструкция губернатора 5/2025, затем Perda Bali 4/2026).
• Дефектный титул. Сертификат, который оспаривается, обременён ипотекой (Hak Tanggungan), накладывается на другой участок или принадлежит не продавцу, а другому лицу.
• Слабые договоры аренды. Нет фиксированной цены продления, нет права на субаренду или передачу, арендодатель не является зарегистрированным собственником или основной договор аренды заканчивается раньше субаренды.
• Отсутствие разрешений. Вилла без разрешения на строительство (PBG) или сертификата пригодности к эксплуатации (SLF) может быть оштрафована, закрыта или даже подлежать сносу по предписанию, и её нельзя лицензировать для сдачи в аренду.
• Покупка на этапе строительства. Задержки, изменения проекта или застройщик, который не может завершить строительство.
• Нет законного доступа. Участок, на который можно попасть только через землю соседа, без зарегистрированного права проезда.
• Аренда без лицензии. Сдача жилья туристам без надлежащей компании и лицензий грозит штрафами и потерей бизнеса.

Каждый из этих рисков можно проверить до оплаты. Именно для этого нужны шаги юридической проверки из следующего ответа.

1. Проверка сертификата в BPN. Нотариус (PPAT) проводит официальную проверку оригинала сертификата в земельном ведомстве; закон требует этого до подписания акта купли-продажи. Запросите также выписку о регистрации земли (SKPT), в которой отражены споры, блокировки и ипотеки.
2. Право собственности и личность. Продавец или арендодатель, указанный в сертификате, совпадает с данными его KTP, семейной карты (KK) и налогового номера. Для компании проверьте её учредительный акт, полномочия директоров и одобрение акционеров.
3. Супруги и наследники. На имущество, приобретённое в браке, нужно письменное согласие супруга (Закон о браке 1/1974 ст. 36). Унаследованную землю должны подписать все наследники, при наличии свидетельства о праве на наследство.
4. Обременения. Не зарегистрированы Hak Tanggungan (ипотека, UU 4/1996), арест по решению суда или блокировка.
5. Зонирование. Детальный план территориального планирования (RDTR) и провинциальный план Бали (Perda Bali 2/2023, RTRW 2023–2043) допускают планируемое вами использование. Запросите согласование использования территории (KKPR) и убедитесь, что земля не относится к охраняемым сельхозугодьям.
6. Границы и доступ. Сверьте участок с планом в сертификате и убедитесь в наличии законного подъезда и коммуникаций (вода, электричество).
7. Налоги. Налог на землю и строения (PBB) уплачен на текущую дату, есть квитанции.
8. Здания. Есть PBG (или старое IMB) и SLF, и они соответствуют фактически построенному.
9. Для аренды. Арендодатель является зарегистрированным собственником или основной договор аренды разрешает субаренду и действует дольше вашего; проверена каждая предыдущая аренда в цепочке.
10. Для бизнеса. Коды деятельности, лицензии и налоговая регистрация любой компании, долю в которой вы приобретаете.

The Baliners работает с лицензированными нотариусами и независимыми юристами и делится с вами их выводами до того, как вы заплатите что-либо сверх возвратного депозита.

Проверки защищают вас, только если порядок оплаты и документы им следуют. Типичная безопасная последовательность такова:

1. Письменно согласуйте цену и условия; любой депозит должен возвращаться, если юридическая проверка выявит проблемы.
2. Завершите юридическую проверку: проверка сертификата, SKPT, зонирование, разрешения и документы продавца.
3. Храните остаток суммы у нотариуса или на эскроу-счёте до подписания акта, а не платите продавцу напрямую.
4. Подпишите акт у нотариуса/PPAT: акт купли-продажи (AJB) при переходе титула, акт Hak Pakai для иностранного покупателя или нотариальный договор аренды.
5. Уплатите налоги по сделке (BPHTB и подоходный налог продавца) и подтвердите их до регистрации.
6. Зарегистрируйте переход права в BPN и получите сертификат на имя нового владельца. При аренде храните оригинал акта и копию сертификата собственника.

Храните все оригиналы документов и не соглашайтесь на обещания, что сертификат, изменение зонирования или разрешение будут оформлены после завершения сделки.

Нотариус (Notaris) — назначаемое государством должностное лицо, которое составляет и удостоверяет юридические акты, например договоры аренды, предварительные договоры купли-продажи (PPJB) и корпоративные акты. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, должностное лицо по составлению земельных актов) — единственное должностное лицо, которое может составлять акты о переходе или возникновении прав на землю, например акт купли-продажи (AJB) или акт Hak Pakai. Большинство земельных сделок на Бали ведёт специалист, имеющий оба назначения.

• Без акта PPAT BPN не зарегистрирует переход титула.
• Нотариус/PPAT проверяет сертификат в BPN, удостоверяет личности и согласия, рассчитывает и подтверждает налоги.
• Их вознаграждение ограничено законом: PPAT может взимать не более 1% от стоимости сделки (PP 24/2016 ст. 32), а вознаграждение нотариуса ограничено Законом о нотариате (UU 30/2004 ст. 36).

Нотариус нейтрален и обслуживает обе стороны. Для консультации по вашей собственной позиции, например при согласовании условий аренды, наймите также независимого юриста.

Может быть безопасно, если застройщик соблюдает условия, которые индонезийское законодательство устанавливает для предпродаж (Постановление правительства PP 12/2021, изменяющее PP 14/2016):

• До начала продвижения у застройщика должны быть определённость в зонировании, титул на землю и разрешение на строительство (PBG), а также гарантия гарантийной организации (ст. 22C).
• До заключения обязывающего договора купли-продажи (PPJB) у застройщика должны быть чистый титул на землю, PBG, дороги и коммуникации, а также не менее 20% построенного проекта (ст. 22I).
• У вас есть время на изучение. Не менее 7 рабочих дней на изучение PPJB, который подписывается у нотариуса (ст. 22K).
• Лимит платежей. Застройщик не вправе получить более 80% цены до выполнения условий PPJB (ст. 22L).
• Возврат средств. Если сделка расторгается по вине застройщика, возвращается всё уплаченное. Если по вине покупателя, застройщик может удержать до 10% цены.

Помимо требований закона, добивайтесь поэтапных платежей, привязанных к подтверждённым этапам строительства, фиксированной даты завершения со штрафами, чёткой спецификации и доказательства того, что земля оформлена на застройщика или надлежащим образом арендована им. Посетите объект и изучите предыдущие проекты застройщика.

Ориентировочно налоги и сборы покупателя при переходе титула составляют около 6–7% от цены, без учёта НДС на новостройку и юридических услуг. При аренде BPHTB не уплачивается, но налог на аренду 10% является реальным расходом. Агентское вознаграждение, если оно применяется, фиксируется в отдельном письменном соглашении.

• Налог на землю и строения (PBB-P2). Уплачивается ежегодно в бюджет округа с официальной оценочной стоимости (NJOP). Закон ограничивает ставку 0,5% и требует необлагаемого вычета не менее Rp 10 млн (UU 1/2022 ст. 40–41). Каждый округ устанавливает свою ставку: например, в Денпасаре 0,1% со стоимости до Rp 1 млрд и 0,2% сверх этой суммы (Perda Kota Denpasar 5/2023). Бадунг, Гианьяр и другие округа устанавливают ставки в своих региональных постановлениях, поэтому сверяйтесь с ежегодным налоговым уведомлением (SPPT).
• Кто платит при аренде. PBB является налогом собственника земли, но договоры аренды часто перекладывают его на арендатора. Прямо пропишите это в договоре.
• Доход от аренды. Если вы получаете арендную плату, с неё уплачивается подоходный налог (см. следующий вопрос).
• Компания. PT PMA подаёт ежемесячные и годовые налоговые декларации и уплачивает налог на прибыль.

Неуплаченный PBB остаётся долгом, привязанным к объекту, поэтому перед покупкой или арендой проверьте, что он уплачен на текущую дату.

Да, но краткосрочная посуточная аренда для туристов в Индонезии является лицензируемым туристическим бизнесом, и на Бали строго следят за соблюдением правил.

• Кто может этим заниматься. Иностранец не может получить лицензию на своё имя. Бизнес должна вести индонезийская компания с соответствующим кодом деятельности: либо ваша собственная PT PMA (с учётом ограничения 2026 года на регистрацию новых PT PMA на Бали), либо лицензированный индонезийский оператор, с которым вы заключаете договор. Лицензия на небольшой гостевой дом (Pondok Wisata) предназначена для индонезийского микро- и малого бизнеса.
• Лицензии. Бизнес-номер (NIB) через OSS для деятельности по размещению, разрешение на строительство (PBG) и сертификат пригодности к эксплуатации (SLF), зонирование, допускающее туристическое размещение, и регистрация в округе в качестве плательщика гостиничного налога (PBJT).
• Гостиничный налог (PBJT). Начисляется на счета гостей по ставке до 10% согласно UU 1/2022 (ст. 53 и 58), прямо включая виллы и частные дома, используемые для размещения. В Денпасаре ставка 10% (Perda Kota Denpasar 5/2023); каждый округ устанавливает свою ставку.
• Подоходный налог. Долгосрочная аренда виллы облагается окончательным налогом 10% от валовой арендной платы (PP 34/2017). Доход от посуточной аренды является доходом от предпринимательской деятельности компании-оператора и облагается налогом на прибыль. Для арендодателя, не являющегося налоговым резидентом Индонезии, практика расходится в том, применяется ли окончательный налог 10% или налог у источника для нерезидентов 20%; получите налоговую консультацию.
• Контроль. С 2025 года правительство провинции сверяет виллы, предлагаемые на платформах бронирования, с реестрами лицензий и обязывает нелицензированных операторов получать разрешения; компании с иностранным капиталом проходят проверки и получают санкции.

Иностранные туристы платят собственный туристический сбор Бали в размере Rp 150 000 за визит (Perda Bali 6/2023 с изменениями); он взимается с туриста, а не с владельца виллы.

• PBG (разрешение на строительство) заменило прежнее IMB согласно PP 16/2021. Действующее IMB сохраняет силу. Подавайте заявление до начала строительства через государственную систему SIMBG.
• SLF (сертификат пригодности к эксплуатации) выдаётся после завершения строительства и необходим для законного использования здания и для его лицензирования под сдачу в аренду.
• KKPR (согласование использования территории) подтверждает, что землю можно использовать так, как планируется, согласно RDTR и провинциальному плану (Perda Bali 2/2023). Оно заменило разрешение на размещение согласно PP 21/2021.
• Продуктивные земли. С сентября 2025 года Бали прекратил выдачу разрешений на туристические и коммерческие здания на продуктивных сельхозугодьях (Инструкция губернатора 5/2025), а Perda Bali 4/2026 теперь регулирует перевод продуктивных земель. Охраняемые продовольственные земли (LP2B) переводить нельзя вообще.
• Балийская архитектура и высотность. Провинциальные правила ограничивают высоту зданий (как правило, 15 м) и требуют балийских архитектурных элементов; ваш архитектор должен подтвердить их применительно к участку.

Заявления о моратории на строительство отелей и вилл с 2024 года менялись несколько раз, а правила применяются отдельно в каждом округе. Прежде чем покупать землю под строительство, попросите нотариуса или лицензированного консультанта подтвердить зонирование и то, что PBG для вашего проекта действительно может быть выдано.