Questions fréquentes

Pas en pleine propriété. En vertu de la loi agraire fondamentale (UUPA n° 5/1960, Art. 21), seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le Hak Milik, le titre indonésien de pleine propriété. Un étranger peut néanmoins détenir ou contrôler légalement un bien au moyen de l’une des structures suivantes :

• Bail longue durée (Hak Sewa). Vous prenez à bail un terrain ou une villa auprès d’un propriétaire indonésien pour une durée convenue, généralement de 25 à 3
   . C’est la voie la plus courante pour les acheteurs étrangers à Bali.
• Hak Pakai (droit d’usage). Un titre enregistré qu’un particulier étranger peut détenir pour une maison d’habitation, sous réserve d’un prix minimum (Rp 
  milliards pour une maison à Bali). Détails ci-dessous.
• HGB (droit de bâtir) via une PT PMA. Une société indonésienne à capitaux étrangers peut détenir un titre HGB pour une activité réelle, comme la location ou la promotion de villas. Il s’agit d’une structure d’investissement, et non d’un moyen de posséder une résidence privée.
• Appartements (copropriété). Un étranger peut être propriétaire d’un appartement construit sur un terrain en Hak Pakai ou en HGB, pour un prix minimum de Rp 
  milliards à Bali.

Ce qu’un étranger ne peut jamais faire, c’est détenir un Hak Milik, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers. Tout montage en ce sens est nul de plein droit (UUPA Art. 26(2)). Voir la question sur les prête-noms ci-dessous.

Ce sont les quatre droits que vous rencontrerez à Bali. Seuls les trois derniers sont des titres fonciers enregistrés auprès du service foncier (BPN) ; un bail est un contrat portant sur le titre d’une autre personne.

Les durées du HGB et du Hak Pakai sont fixées par le PP 18/2021 (Art. 37 et Art. 52). Une prorogation ou un renouvellement se demande auprès du BPN et est accordé, non automatique : intégrez-en le coût et les délais à vos projets.

Documents requis selon le type de propriété. ✓ signifie que le document est utilisé ou que la voie est ouverte, ✗ qu’il ne l’est pas.

Toutes les voies exigent également un numéro fiscal (NPWP) pour les parties indonésiennes et, lorsque le vendeur ou le bailleur indonésien est marié, le consentement écrit de son conjoint.

Le Hak Pakai est le seul titre enregistré qu’un particulier étranger peut détenir pour un logement. Les règles figurent dans le PP 18/2021 (Art. 69–73) et dans le règlement ministériel ATR/BPN 18/2021 (Art. 185–188) :

• Un seul logement. Une maison individuelle par personne ou par famille, sur une parcelle de 2 000 m² au plus. Au-delà, l’accord du ministre est nécessaire.
• Usage d’habitation uniquement. Il s’agit d’un logement, non d’une activité de location.
• Prix minimum à Bali. Rp 
  milliards pour une maison et Rp 
  milliards pour un appartement (décret du ministre de l’ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022). Nous n’avons trouvé aucune modification ultérieure, mais faites confirmer le montant en vigueur par le notaire.
• Conversion. Lorsqu’un étranger achète un bien en Hak Milik ou en HGB, le titre est converti en Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 Art. 187(3)).
• Succession. Le logement peut être transmis aux héritiers ; un héritier étranger doit lui aussi disposer de documents d’immigration valides.
• Perte de l’éligibilité. Si le titulaire ne remplit plus les conditions, le bien doit être cédé dans un délai d’un an, faute de quoi le droit s’éteint (PP 18/2021 Art. 50).

Un étranger marié à un ou une Indonésienne doit savoir que le conjoint indonésien ne conserve l’intégralité de ses droits fonciers, y compris le Hak Milik, qu’avec un contrat de mariage ou de séparation de biens notarié (PP 18/2021 Art. 70).

Le droit indonésien ne fixe aucune durée maximale de bail : le Code civil (Art. 1548) exige seulement une durée déterminée. À Bali, les baux de 25 à 3
  sont la norme, et certains sont plus longs.

• Les prorogations sont contractuelles. Prévoyez dans le bail initial la durée de la prorogation, son prix ou sa formule de calcul, et la date limite pour l’exercer. Sans cette clause, le propriétaire peut refuser ou fixer le prix qu’il veut.
• Passez par un acte notarié. Un bail signé devant notaire est la norme et constitue la preuve la plus solide. Faites d’abord vérifier le certificat du propriétaire au BPN par le notaire.
• Le bail survit à la vente. Si le propriétaire vend le terrain, votre bail se poursuit (Code civil Art. 1576), sauf si le bail lui-même en dispose autrement. Assurez-vous que ce n’est pas le cas.
• Vérifiez le droit de sous-louer et de céder. Si vous envisagez de louer la villa ou de céder la durée restante, le bail doit l’autoriser.
• Anticipez la fin du bail. Précisez le sort des constructions que vous ajoutez à l’expiration du bail, et si vous bénéficiez d’un droit de préférence pour acheter ou renouveler.

Méfiez-vous des offres de 70 ou 8
  en un seul bail ; la durée à elle seule ne rend pas le bail plus sûr qu’un bail de 3
  bien rédigé assorti d’une prorogation à prix fixe.

Pour une résidence privée, les étrangers recourent à un bail ou au Hak Pakai. Pour une activité commerciale, comme construire des villas à louer ou à vendre, le véhicule juridique est une PT PMA, une société anonyme indonésienne à actionnaires étrangers, qui peut détenir un titre HGB.

1. Choisissez les codes d’activité (KBLI) correspondant à ce que la société fera réellement, et vérifiez que chacun est ouvert aux investissements étrangers au titre de la liste positive des investissements (Perpres 10/2021, modifié par le Perpres 49/2021).
2. Prévoyez le capital. En vertu du règlement BKPM 5/2025 (en vigueur depuis octobre 2025), une PT PMA doit disposer d’au moins Rp 
   ,
     de capital libéré et d’un investissement prévu supérieur à Rp 
   
     par activité et par site ; pour les activités immobilières et d’hébergement, les terrains et les bâtiments comptent désormais dans ces Rp 
   
    .
3. Immatriculez la société via l’OSS (le système public de délivrance des licences, désormais régi par le PP 28/2025) et obtenez son numéro d’entreprise (NIB) ainsi que les autorisations qu’exige son niveau de risque.
4. Acquérez le terrain en HGB au nom de la société, avec un zonage qui autorise l’usage prévu.

Bali en 2026. D’après des informations relayées depuis mai 2026, le système OSS rejette les nouvelles immatriculations de PT PMA domiciliées à Bali pour les activités à risque faible et moyennement faible, y compris l’activité immobilière (KBLI 68111), à la suite de la lettre du gouverneur du 28 janvier 2026. Les sociétés existantes conservent leurs licences mais font l’objet d’audits. Cette restriction est rapportée par des conseillers plutôt que publiée sous forme de réglementation : vérifiez où elle en est avant de projeter la création d’une nouvelle société.

Non, et vous ne devriez pas y recourir. Un montage avec prête-nom place le Hak Milik au nom d’un Indonésien, tandis que des accords annexes (un prêt, une procuration, un bail à votre profit) sont censés vous en donner le contrôle. C’est illégal :

• L’UUPA Art. 26(2) frappe de nullité de plein droit tout acte qui transfère directement ou indirectement un Hak Milik à un étranger. Le terrain revient à l’État et les sommes versées ne sont pas récupérables.
• La loi sur l’investissement (UU 25/2007, Art. 33) frappe de nullité les accords par lesquels des parts sont détenues pour le compte d’autrui.
• Bali est allée plus loin : le Perda Bali 4/2026 (règlement régional) sur le contrôle de la conversion des terres productives interdit la détention foncière par prête-nom, et les autorités auditent les villas et les sociétés gérées par des étrangers.

Si le prête-nom décède, divorce, s’endette ou refuse simplement de coopérer, vous ne disposez d’aucun titre sur lequel vous appuyer. Les alternatives plus sûres sont un bail correctement rédigé, le Hak Pakai pour un logement, ou une PT PMA détenant un HGB pour une activité commerciale. S’associer avec un Indonésien n’est légitime que si cette personne détient réellement sa part.

• Bail. Aucun titre n’est nécessaire pour signer un bail ; un passeport suffit. Pour habiter le bien, il vous faut un visa ou un titre de séjour couvrant la durée de votre séjour.
• Hak Pakai. Le PP 18/2021 (Art. 69 et son explication) exige des documents d’immigration, définis comme un visa, un passeport ou un titre de séjour. Dans la pratique, de nombreux notaires et services fonciers demandent un KITAS ou un KITAP : renseignez-vous auprès du notaire avant de vous engager.
• PT PMA. Les actionnaires n’ont pas besoin de résider en Indonésie. Un étranger qui dirigera la société depuis Bali a besoin d’un titre de séjour de travail ou d’investisseur obtenu par l’intermédiaire de la société.
• Second Home Visa. Un séjour de 5 ou 1
    pour les étrangers justifiant de fonds de Rp 
  milliards dans une banque publique indonésienne, ou de la propriété d’un bien en Indonésie (circulaire de la direction générale de l’Immigration IMI-0740.GR.01.01/2022).
• Golden Visa. Accordé en contrepartie d’un investissement, par exemple US$350 000 (
   ) ou US$700 000 (1
   ) en obligations d’État indonésiennes, actions cotées ou fonds ; US$2,
    ou US$
    via votre propre société ; ou l’achat d’un appartement d’une valeur d’au moins US$
    (1
   ). Une villa individuelle ne suffit pas à elle seule (Permenkumham 22/2023, tel que modifié).

Les règles d’immigration ont souvent changé depuis la création du ministère de l’Immigration et des Services pénitentiaires en 2024 ; vérifiez les montants en vigueur sur imigrasi.go.id avant de déposer votre demande.

• Montages avec prête-nom. Nuls de plein droit : l’acheteur peut tout perdre.
• Zonage inadapté. Un terrain classé en zone agricole ou situé dans une zone rizicole protégée (LP2B ou LSD) ne peut pas légalement accueillir une villa, et Bali a suspendu en 2025 les permis de construire des bâtiments commerciaux sur les terres productives (instruction du gouverneur 5/2025, puis Perda Bali 4/2026).
• Titre défectueux. Un certificat contesté, grevé d’une hypothèque (Hak Tanggungan), empiétant sur une autre parcelle, ou détenu par une autre personne que le vendeur.
• Baux fragiles. Pas de prix de prorogation fixé, pas de droit de sous-louer ou de céder, un bailleur qui n’est pas le propriétaire enregistré, ou une sous-location dont le bail principal expire avant elle.
• Autorisations manquantes. Une villa sans autorisation de construire (PBG) ni certificat de conformité (SLF) peut être sanctionnée d’une amende, fermée, voire faire l’objet d’un ordre de démolition, et ne peut pas obtenir de licence de location.
• Livraison sur plan. Retards, modifications du projet, ou promoteur incapable d’achever les travaux.
• Absence d’accès légal. Une parcelle accessible uniquement en traversant le terrain d’un voisin, sans servitude de passage enregistrée.
• Locations sans licence. Exploiter une location saisonnière sans la société et les licences adéquates vous expose à des amendes et à la perte de l’activité.

Chacun de ces risques peut être vérifié avant tout paiement. C’est l’objet des vérifications préalables décrites dans la réponse suivante.

1. Vérification du certificat au BPN. Le notaire (PPAT) procède à une vérification officielle du certificat original auprès du service foncier ; la loi l’impose avant tout acte de vente. Demandez aussi l’attestation d’enregistrement foncier (SKPT), qui fait apparaître les litiges, les blocages et les hypothèques.
2. Propriété et identité. Le vendeur ou le bailleur désigné sur le certificat correspond à sa KTP, à son livret de famille (KK) et à son numéro fiscal. Pour une société, vérifiez ses statuts, les pouvoirs de ses dirigeants et l’approbation de ses actionnaires.
3. Conjoint et héritiers. Un bien acquis pendant le mariage exige le consentement écrit du conjoint (loi sur le mariage 1/1974 Art. 36). Un terrain hérité exige la signature de tous les héritiers, avec un certificat d’hérédité.
4. Charges. Aucune Hak Tanggungan (hypothèque, UU 4/1996), saisie judiciaire ni blocage n’est inscrit.
5. Zonage. Le plan d’aménagement détaillé (RDTR) et le plan provincial de Bali (Perda Bali 2/2023, RTRW 2023–2043) autorisent l’usage envisagé. Demandez l’approbation d’usage de l’espace (KKPR) et vérifiez que le terrain n’est pas une terre agricole protégée.
6. Limites et accès. Mesurez la parcelle par rapport au plan du certificat et vérifiez l’accès légal à la voirie et aux réseaux (eau, électricité).
7. Impôts. La taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) est payée à jour, quittances à l’appui.
8. Bâtiments. Un PBG (ou l’ancien IMB) et un SLF existent et correspondent à ce qui est construit.
9. Pour un bail. Le bailleur est le propriétaire enregistré, ou un bail principal autorise la sous-location et court plus longtemps que le vôtre ; chaque bail antérieur de la chaîne est vérifié.
10. Pour une activité commerciale. Les codes d’activité, licences et immatriculations fiscales de toute société dans laquelle vous entrez au capital.

The Baliners travaille avec des notaires agréés et des avocats indépendants, et vous communique leurs conclusions avant que vous ne versiez quoi que ce soit au-delà d’un acompte remboursable.

Les vérifications ne vous protègent que si l’ordre des paiements et des documents les respecte. Une séquence sûre type est la suivante :

1. Convenez par écrit du prix et des conditions, avec un éventuel acompte remboursable si les vérifications préalables échouent.
2. Menez à bien les vérifications préalables : vérification du certificat, SKPT, zonage, autorisations et documents du vendeur.
3. Conservez le solde chez le notaire ou sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte, plutôt que de payer directement le vendeur.
4. Signez l’acte devant le notaire/PPAT : un acte de vente (AJB) pour un transfert de titre, un acte de Hak Pakai pour un acheteur étranger, ou un acte de bail notarié.
5. Payez les impôts dus sur l’opération (la BPHTB et l’impôt sur le revenu du vendeur) et faites-les valider avant l’enregistrement.
6. Faites enregistrer le transfert au BPN et récupérez le certificat au nom du nouveau titulaire. Pour un bail, conservez l’acte original et une copie du certificat du propriétaire.

Conservez tous les documents originaux, et n’acceptez pas la promesse qu’un certificat, un changement de zonage ou une autorisation sera régularisé après la signature.

Un notaire (Notaris) est un officier public nommé par l’État qui rédige et authentifie les actes juridiques, tels que les baux, les compromis de vente (PPJB) et les actes de société. Un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, officier chargé des actes fonciers) est le seul officier habilité à établir les actes qui transfèrent ou constituent des titres fonciers, comme l’acte de vente (AJB) ou un acte de Hak Pakai. La plupart des transactions foncières à Bali sont traitées par une personne qui cumule les deux fonctions.

• Sans acte de PPAT, le BPN n’enregistre pas un transfert de titre.
• Le notaire/PPAT vérifie le certificat au BPN, contrôle les identités et les consentements, et calcule et valide les impôts.
• Leurs honoraires sont plafonnés par la loi : un PPAT peut facturer au plus 1 % de la valeur de la transaction (PP 24/2016 Art. 32), et les honoraires des notaires sont plafonnés par la loi sur le notariat (UU 30/2004 Art. 36).

Un notaire est neutre et sert les deux parties. Pour être conseillé sur votre propre position, par exemple pour négocier les conditions d’un bail, faites également appel à un avocat indépendant.

Cela peut l’être, si le promoteur respecte les conditions que le droit indonésien impose aux ventes anticipées (règlement gouvernemental PP 12/2021, modifiant le PP 14/2016) :

• Avant toute commercialisation, le promoteur doit disposer de la certitude du zonage, du titre foncier et de l’autorisation de construire (PBG), ainsi que d’une garantie délivrée par un organisme garant (Art. 22C).
• Avant un compromis de vente ferme (PPJB), le promoteur doit disposer d’un titre foncier sain, du PBG, des voiries et réseaux, et d’au moins 20 % du projet construit (Art. 22I).
• Vous disposez d’un délai de lecture. Au moins 7 jours ouvrés pour examiner le PPJB, qui est signé devant notaire (Art. 22K).
• Plafond de paiement. Le promoteur ne peut pas encaisser plus de 80 % du prix avant que les conditions du PPJB soient remplies (Art. 22L).
• Remboursements. Si la vente est annulée par la faute du promoteur, toutes les sommes versées sont restituées. Si elle l’est par la faute de l’acheteur, le promoteur peut conserver jusqu’à 10 % du prix.

Au-delà de la loi, demandez des paiements échelonnés liés à des étapes de construction vérifiées, une date d’achèvement ferme assortie de pénalités, un descriptif précis, et la preuve que le terrain est au nom du promoteur ou valablement pris à bail par lui. Visitez le chantier et examinez les réalisations antérieures du promoteur.

À titre indicatif, les impôts et frais d’un acheteur sur un transfert de titre représentent environ 6 % à 7 % du prix, hors TVA sur un bien neuf et hors honoraires juridiques. Un bail n’est pas soumis à la BPHTB, mais l’impôt de 10 % sur les loyers est un coût réel. Les honoraires d’agence, le cas échéant, sont fixés dans un accord écrit distinct.

• Taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB-P2). Payée chaque année à la régence sur la valeur cadastrale officielle (NJOP). La loi plafonne le taux à 0,5 % et impose un abattement d’au moins Rp 
  
    (UU 1/2022 Art. 40–41). Chaque régence fixe son propre taux : à Denpasar, par exemple, 0,1 % jusqu’à Rp 
  milliard de valeur et 0,2 % au-delà (Perda Kota Denpasar 5/2023). Badung, Gianyar et les autres régences fixent le leur dans leurs propres règlements régionaux : consultez l’avis d’imposition annuel (SPPT).
• Qui paie en cas de bail. La PBB est due par le propriétaire foncier, mais les baux la répercutent souvent sur le preneur. Indiquez-le expressément dans le bail.
• Revenus locatifs. Si vous percevez des loyers, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (voir la question suivante).
• Une société. Une PT PMA dépose des déclarations fiscales mensuelles et annuelles et paie l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices.

Une PBB impayée reste attachée au bien : vérifiez qu’elle est à jour avant d’acheter ou de prendre à bail.

Oui, mais la location saisonnière de courte durée est une activité touristique soumise à licence en Indonésie, et Bali applique les règles de près.

• Qui peut l’exploiter. Un particulier étranger ne peut pas détenir la licence à titre personnel. L’activité doit être exploitée par une société indonésienne disposant du bon code d’activité : soit votre propre PT PMA (sous réserve de la restriction de 2026 sur les nouvelles immatriculations de PT PMA à Bali), soit un exploitant indonésien agréé avec lequel vous contractez. La petite licence de maison d’hôtes (Pondok Wisata) est réservée aux micro et petites entreprises indonésiennes.
• Licences. Un numéro d’entreprise (NIB) obtenu via l’OSS pour l’activité d’hébergement, l’autorisation de construire (PBG) et le certificat de conformité (SLF), un zonage autorisant l’hébergement touristique, et l’inscription auprès de la régence comme redevable de la taxe hôtelière (PBJT).
• Taxe hôtelière (PBJT). Facturée sur la note des clients, jusqu’à 10 % en vertu de l’UU 1/2022 (Art. 53 et 58), y compris expressément pour les villas et maisons particulières exploitées comme hébergement. Denpasar applique 10 % (Perda Kota Denpasar 5/2023) ; chaque régence fixe son propre taux.
• Impôt sur le revenu. La location de longue durée de la villa est soumise à un impôt libératoire de 10 % du loyer brut (PP 34/2017). Les revenus de location saisonnière sont des revenus d’exploitation de la société exploitante, imposés sur les bénéfices. Pour un bailleur non résident fiscal en Indonésie, la pratique varie quant à l’application de l’impôt libératoire de 10 % ou de la retenue à la source de 20 % applicable aux non-résidents ; faites-vous conseiller par un fiscaliste.
• Contrôles. Depuis 2025, le gouvernement provincial rapproche les villas proposées sur les plateformes de réservation des registres de licences et oblige les exploitants sans licence à obtenir les autorisations ; des sociétés à capitaux étrangers ont été auditées et sanctionnées.

Les touristes étrangers acquittent la taxe touristique propre à Bali de Rp 
50 000 par visite (Perda Bali 6/2023, tel que modifié) ; elle est perçue auprès du visiteur, et non du propriétaire de la villa.

• PBG (autorisation de construire) : il a remplacé l’ancien IMB en vertu du PP 16/2021. Un IMB existant reste valable. La demande se fait avant les travaux, via le système public SIMBG.
• SLF (certificat de conformité) : il est délivré après la construction et il est nécessaire pour utiliser légalement le bâtiment et obtenir une licence de location.
• KKPR (approbation d’usage de l’espace) : elle confirme que le terrain peut être utilisé comme prévu au regard du RDTR et du plan provincial (Perda Bali 2/2023). Elle a remplacé le permis d’implantation en vertu du PP 21/2021.
• Terres productives. Depuis septembre 2025, Bali a suspendu les permis pour les bâtiments touristiques et commerciaux sur les terres agricoles productives (instruction du gouverneur 5/2025), et le Perda Bali 4/2026 encadre désormais la conversion des terres productives. Les terres vivrières protégées (LP2B) ne peuvent en aucun cas être converties.
• Architecture balinaise et hauteurs. Les règles provinciales limitent la hauteur des bâtiments (en général 15 m) et imposent des éléments d’architecture balinaise ; votre architecte doit les confirmer pour la parcelle.

Les annonces de moratoires sur les hôtels et les villas ont changé à plusieurs reprises depuis 2024, et les règles s’appliquent régence par régence. Avant d’acheter un terrain pour y construire, faites confirmer par le notaire ou un consultant agréé le zonage et la possibilité effective d’obtenir un PBG pour votre projet.