常见问题

不能取得永久产权。根据《土地基本法》（UUPA No. 5/1960，第 21 条），只有印度尼西亚公民才能持有 Hak Milik，即印尼的永久产权。但外国人仍可通过以下任一结构合法持有或控制房产：

• 租赁产权（Hak Sewa）。您向印尼业主租赁土地或别墅，租期双方约定，通常为 25 至 30 年。这是外国买家在巴厘岛最常用的方式。
• Hak Pakai（使用权）。一种已登记的产权，外国个人可凭此持有一套住宅，但须满足最低价格要求（巴厘岛住宅为 Rp 50 亿）。详见下文。
• 通过 PT PMA 持有 HGB（建筑权）。外资印尼公司可为真实经营的业务持有 HGB 产权，例如别墅出租或房地产开发。这是一种投资结构，而不是拥有私人住宅的方式。
• 公寓单元（分层产权）。外国人可拥有建于 Hak Pakai 或 HGB 土地上的公寓单元，巴厘岛的最低价格为 Rp 20 亿。

外国人绝对不能做的，是直接或通过他人持有 Hak Milik。任何此类安排依法无效（UUPA 第 26 条第 2 款）。请参阅下文关于代持人的问题。

这是您在巴厘岛会遇到的四种权利。只有后三种是在土地局（BPN）登记的土地产权；租赁则是基于他人产权订立的合同。

HGB 和 Hak Pakai 的期限出自 PP 18/2021（第 37 条和第 52 条）。延期或续期须向 BPN 申请，属于批准事项而非自动生效，因此请将其费用和时间纳入您的规划。

按产权类型列出的文件适用情况。✓ 表示需使用该文件或该途径可行，✗ 表示不适用或不可行。

所有途径还要求印尼方提供税号（NPWP）；如印尼卖方或出租人已婚，还需其配偶的书面同意。

Hak Pakai 是外国个人可为自住房屋持有的唯一登记产权。相关规定见 PP 18/2021（第 69–73 条）及 ATR/BPN 部长条例 18/2021（第 185–188 条）：

• 一套住房。每人或每个家庭限一套有地住宅，地块面积不超过 2,000 m²。超出须经部长批准。
• 仅限居住用途。它是自住房屋，不能用于出租经营。
• 巴厘岛最低价格。住宅为 Rp 50 亿，公寓单元为 Rp 20 亿（ATR/BPN 部长决定 No. 1241/SK-HK.02/IX/2022）。我们未发现此后有修订，但请向公证人确认当前标准。
• 产权转换。外国人购买 Hak Milik 或 HGB 房产时，产权会转换为 Hak Pakai（Permen ATR/BPN 18/2021 第 187 条第 3 款）。
• 继承。房屋可由继承人继承；外国继承人也须持有有效的移民文件。
• 丧失资格。如持有人不再符合条件，须在一年内转让该房产，否则该权利失效（PP 18/2021 第 50 条）。

与印尼人结婚的外国人需注意：只有在签订经公证的婚前协议或财产分离协议的情况下，印尼配偶才能保留完整的土地权利，包括 Hak Milik（PP 18/2021 第 70 条）。

印度尼西亚法律未规定租期上限：《民法典》（第 1548 条）仅要求约定固定期限。在巴厘岛，25 至 30 年的租期是标准做法，也有一些租约更长。

• 延期取决于合同。请在原租约中约定延期期限、价格或其计算公式，以及行使延期权的截止日期。若无此条款，业主可以拒绝延期或随意定价。
• 采用公证契据。在公证人面前签署的租约是标准做法，也是最有力的证据。请先让公证人在 BPN 核查业主的土地证。
• 出售不破租赁。如业主出售土地，您的租约继续有效（《民法典》第 1576 条），除非租约本身另有约定。请确保租约中没有此类约定。
• 核查转租和转让权。如果您可能想将别墅出租或出售剩余租期，租约必须允许这样做。
• 提前规划租期届满。写明租约结束时您加建的建筑物如何处理，以及您是否享有优先购买权或优先续租权。

对于单份租约长达 70 年或 80 年的报价，请保持警惕；仅凭年限长，并不会比一份起草完善、附固定价格延期条款的 30 年租约更安全。

如为私人自住，外国人可采用租赁或 Hak Pakai。如为经营业务，例如建造别墅用于出租或出售，合法载体是 PT PMA，即有外国股东的印尼有限责任公司，可持有 HGB 产权。

1. 为公司实际从事的业务选择经营活动代码（KBLI），并根据《正面投资清单》（Perpres 10/2021，经 Perpres 49/2021 修订）确认每项活动均向外国投资开放。
2. 规划资本。根据 BKPM 条例 5/2025（自 2025 年 10 月起生效），PT PMA 须至少有 Rp 25 亿实缴资本，且每项经营活动和每个地点的计划投资额须超过 Rp 100 亿；对于房地产和住宿业务，土地和建筑现可计入该 Rp 100 亿。
3. 通过 OSS（政府许可系统，现依据 PP 28/2025 运行）注册公司，取得营业编号（NIB）及其风险等级所需的许可证。
4. 以公司名义取得 HGB 土地，且土地规划须允许计划用途。

2026 年的巴厘岛。据 2026 年 5 月以来的报道，在省长于 2026 年 1 月 28 日发出函件之后，OSS 系统一直拒绝以巴厘岛地址进行低风险和中低风险活动的新 PT PMA 注册，其中包括房地产活动（KBLI 68111）。现有公司保留其许可证，但面临审计。这一限制是由顾问报道的，而非以法规形式公布，因此在规划新公司之前，请先核实其当前状况。

不需要，也不应使用。代持安排是将 Hak Milik 登记在印尼人名下，同时通过附属协议（借款、授权书、向您出租的租约）让您取得控制权。这种做法是违法的：

• UUPA 第 26 条第 2 款规定，任何直接或间接将 Hak Milik 转让给外国人的行为依法无效。土地归国家所有，已支付的款项无法追回。
• 《投资法》（UU 25/2007，第 33 条）规定，代他人持有股份的协议无效。
• 巴厘岛走得更远：关于控制生产性土地用途转换的 Perda Bali 4/2026 禁止土地代持，当局正在对外国人经营的别墅和公司进行审计。

如果代持人去世、离婚、负债，或者干脆拒绝配合，您没有任何产权可以依靠。更安全的替代方案是：起草规范的租约、以 Hak Pakai 持有自住房屋，或以持有 HGB 的 PT PMA 经营业务。只有当印尼合伙人真正拥有其份额时，与其合作才是合法的。

• 租赁。签署租约不需要任何许可，护照即可。若要入住该房产，您需要持有与居留时长相符的签证或居留许可。
• Hak Pakai。PP 18/2021（第 69 条及其释义）要求提供移民文件，即签证、护照或居留许可。实践中许多公证人和土地局会要求提供 KITAS 或 KITAP，因此在做出承诺前请先向公证人确认。
• PT PMA。股东无需居住在印尼。将在巴厘岛经营公司的外国人，需要通过公司办理工作类或投资者居留许可。
• 第二家园签证（Second Home Visa）。为期 5 年或 10 年的居留，适用于能证明在印尼国有银行拥有 Rp 20 亿资金，或能证明在印尼拥有房产的外国人（移民总局通告 IMI-0740.GR.01.01/2022）。
• 黄金签证（Golden Visa）。凭投资获批，例如投资 US$350,000（5 年）或 US$700,000（10 年）于印尼政府债券、上市股票或基金；通过您自己的公司投资 US$250 万或 US$500 万；或购买价值至少 US$100 万的公寓（10 年）。有地别墅本身不符合条件（Permenkumham 22/2023 及其修订）。

自 2024 年移民与矫正部成立以来，移民规定频繁变动；申请前请在 imigrasi.go.id 确认最新金额。

• 代持结构。依法无效，买方可能血本无归。
• 土地规划不符。规划为农业用地或位于受保护稻田区（LP2B 或 LSD）内的土地，依法不能建造别墅；且巴厘岛已于 2025 年停止在生产性土地上为商业建筑发放许可（省长指令 5/2025，其后为 Perda Bali 4/2026）。
• 产权瑕疵。土地证存在争议、已抵押（Hak Tanggungan）、与其他地块重叠，或持有人并非卖方。
• 租约薄弱。没有固定的延期价格、没有转租或转让权、出租人并非登记业主，或转租所依据的主租约先于您的租约到期。
• 缺少许可证。没有建筑许可（PBG）或使用合格证（SLF）的别墅可能被罚款、关停，甚至被责令拆除，且无法取得出租许可。
• 期房交付。延期交付、方案变更，或开发商无力完工。
• 没有合法通道。地块只能经由邻居土地进出，且没有登记的通行权。
• 无证出租。未设立合适的公司、未取得许可证就经营度假出租，将面临罚款和失去这项业务的风险。

上述每一项风险都可以在付款前核查。这正是下一个问题中尽职调查步骤的意义所在。

1. 在 BPN 核查土地证。公证人（PPAT）会在土地局对土地证原件进行官方核查；法律要求在签署买卖契据前完成此项核查。同时请索取土地登记说明（SKPT），其中会显示争议、冻结和抵押情况。
2. 所有权与身份。土地证上记载的卖方或出租人须与其 KTP、家庭卡（KK）和税号一致。如为公司，请核查其公司章程契据、董事的授权以及股东的批准。
3. 配偶与继承人。婚姻存续期间取得的财产须经配偶书面同意（《婚姻法》1/1974 第 36 条）。继承所得的土地须由全体继承人签字，并附继承证明。
4. 权利负担。确认没有登记任何 Hak Tanggungan（抵押，UU 4/1996）、法院查封或冻结。
5. 土地规划。详细空间规划（RDTR）及巴厘省规划（Perda Bali 2/2023，RTRW 2023–2043）允许您的计划用途。请索取空间利用批准（KKPR），并确认该土地不属于受保护农田。
6. 边界与通道。对照土地证地图测量地块，并确认有合法的道路通道和水电等配套设施。
7. 税费。土地和建筑税（PBB）已缴清至当期，并有缴税凭证。
8. 建筑物。已取得 PBG（或旧的 IMB）和 SLF，且与实际建筑相符。
9. 如为租赁。出租人是登记业主，或主租约允许转租且期限长于您的租约；租赁链条中的每一份上游租约都已核查。
10. 如为经营业务。您入股的任何公司的经营活动代码、许可证和税务登记。

The Baliners 与持牌公证人和独立律师合作，在您支付可退还定金以外的任何款项之前，会与您分享他们的核查结果。

只有付款顺序和文件流程都以核查结果为前提，核查才能真正保护您。典型的安全流程如下：

1. 以书面形式约定价格和条款，若尽职调查未通过，任何定金均可退还。
2. 完成尽职调查：土地证核查、SKPT、土地规划、许可证及卖方文件。
3. 在契据签署前，将余款交由公证人保管或存入托管账户，而不是直接支付给卖方。
4. 在公证人/PPAT 面前签署契据：产权转让签署买卖契据（AJB），外国买家签署 Hak Pakai 契据，或签署公证租赁契据。
5. 缴纳交易应缴税款（BPHTB 及卖方所得税），并在登记前完成税款核验。
6. 在 BPN 办理转让登记，领取以新持有人名义签发的土地证。如为租赁，请保存契据原件及业主土地证复印件。

请保存所有文件原件，不要接受“土地证、规划变更或许可证会在交割后再办妥”之类的承诺。

公证人（Notaris）是由国家任命、负责起草和认证法律契据的官员，例如租约、买卖约定书（PPJB）和公司契据。PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah，土地契据官）是唯一有权制作转让或设立土地产权契据的官员，例如买卖契据（AJB）或 Hak Pakai 契据。在巴厘岛，大多数土地交易由同时具备这两种任命资格的人员办理。

• 没有 PPAT 契据，BPN 不会办理产权转让登记。
• 公证人/PPAT 会在 BPN 核查土地证，核实身份和同意文件，并计算和核验税款。
• 其收费受法律上限约束：PPAT 收费最高为交易金额的 1%（PP 24/2016 第 32 条），公证人收费上限由《公证人法》规定（UU 30/2004 第 36 条）。

公证人立场中立，同时服务于交易双方。如需针对您自身立场的建议，例如谈判租约条款，请另行聘请独立律师。

可以是安全的，前提是开发商符合印尼法律对预售设定的条件（政府条例 PP 12/2021，修订 PP 14/2016）：

• 开始营销前，开发商必须确定土地规划、取得土地产权和建筑许可（PBG），并取得担保机构出具的担保（第 22C 条）。
• 签署具有约束力的买卖约定书（PPJB）前，开发商必须拥有清晰的土地产权、PBG、道路及配套设施，且项目已完成至少 20%（第 22I 条）。
• 您有时间审阅。至少 7 个工作日审阅 PPJB，PPJB 须在公证人面前签署（第 22K 条）。
• 付款上限。在满足 PPJB 条件之前，开发商收取的款项不得超过价格的 80%（第 22L 条）。
• 退款。如因开发商过错取消交易，已付款项全部退还。如因买方过错取消，开发商最多可保留价格的 10%。

在法律要求之外，请争取与经核实的施工节点挂钩的分期付款、附违约金的固定竣工日期、明确的规格说明，以及土地登记在开发商名下或由其合法租赁的证明。请实地考察项目现场，并查看开发商以往的项目。

粗略估算，产权转让中买方承担的税费约为价格的 6% 至 7%，未计入新房增值税和律师费。租赁无需缴纳 BPHTB，但 10% 的租金税是一项实际成本。如涉及中介费，将在单独的书面协议中列明。

• 土地和建筑税（PBB-P2）。每年按官方评估价值（NJOP）向县政府缴纳。法律规定税率上限为 0.5%，并要求至少 Rp 1000 万的免征额（UU 1/2022 第 40–41 条）。各县自行设定税率：例如登巴萨，价值 Rp 10 亿以内的部分为 0.1%，超过部分为 0.2%（Perda Kota Denpasar 5/2023）。巴东、吉亚尼亚及其他各县在各自的地方法规中设定税率，因此请查看每年的纳税通知单（SPPT）。
• 租赁情况下由谁缴纳。PBB 是土地所有人的税负，但租约常将其转由租户承担。请在租约中明确写明。
• 租金收入。如您取得租金收入，须就此缴纳所得税（见下一个问题）。
• 公司。PT PMA 须按月和按年申报纳税，并就其利润缴纳企业所得税。

未缴的 PBB 会一直附随于房产，因此在购买或租赁前，请核查其是否已缴清至当期。

可以，但在印尼，短期度假出租属于须持证经营的旅游业务，而巴厘岛正在严格执行相关规定。

• 谁可以经营。外国个人不能以个人名义持有该许可证。该业务必须由具有相应经营活动代码的印尼公司经营，可以是您自己的 PT PMA（受 2026 年巴厘岛新 PT PMA 注册限制的约束），也可以是与您签约的持牌印尼运营商。小型民宿许可证（Pondok Wisata）仅适用于印尼微型和小型企业。
• 许可证。通过 OSS 为住宿活动取得营业编号（NIB）、建筑许可（PBG）和使用合格证（SLF），土地规划须允许旅游住宿用途，并在县政府办理酒店税（PBJT）纳税登记。
• 酒店税（PBJT）。根据 UU 1/2022（第 53 条和第 58 条）按住客账单征收，税率最高 10%，明确包括作为住宿经营的别墅和私人住宅。登巴萨的税率为 10%（Perda Kota Denpasar 5/2023）；各县自行设定税率。
• 所得税。别墅的长期租赁按租金总额的 10% 缴纳最终税（PP 34/2017）。度假出租收入属于经营公司的营业收入，按利润征税。对于非印尼税务居民的房东，究竟适用 10% 的最终税还是 20% 的非居民预提税，实践中做法不一；请咨询税务意见。
• 执法。自 2025 年起，省政府一直在将预订平台上的别墅与许可证记录进行比对，并要求无证经营者取得许可；外资公司已受到审计和处罚。

外国游客须缴纳巴厘岛自身的旅游税，每次入境 Rp 150,000（Perda Bali 6/2023 及其修订）；该税向游客征收，而非向别墅业主征收。

• PBG（建筑许可）根据 PP 16/2021 取代了旧的 IMB。现有 IMB 继续有效。请在动工前通过政府的 SIMBG 系统申请。
• SLF（使用合格证）在竣工后签发，是合法使用建筑及取得出租许可的必要条件。
• KKPR（空间利用批准）确认该土地可按 RDTR 和省级规划（Perda Bali 2/2023）用于计划用途。它根据 PP 21/2021 取代了原来的选址许可。
• 生产性土地。自 2025 年 9 月起，巴厘岛已停止在生产性农田上为旅游和商业建筑发放许可（省长指令 5/2025），目前 Perda Bali 4/2026 对生产性土地的用途转换进行管控。受保护的粮食用地（LP2B）完全不能转换用途。
• 巴厘建筑风格与限高。省级规定限制建筑高度（一般为 15 m），并要求采用巴厘建筑元素；请让您的建筑师针对具体地块确认相关要求。

自 2024 年以来，有关暂停新建酒店和别墅的公告已多次变动，且规定由各县分别执行。在购买建房用地之前，请让公证人或持牌顾问确认土地规划，并确认您的设计确实能够取得 PBG。