投资巴厘岛，生活在巴厘岛。

不能取得永久产权。根据《土地基本法》（UUPA No. 5/1960，第 21 条），只有印度尼西亚公民才能持有 Hak Milik，即印尼的永久产权。但外国人仍可通过以下任一结构合法持有或控制房产：

• 租赁产权（Hak Sewa）。您向印尼业主租赁土地或别墅，租期双方约定，通常为 25 至 30 年。这是外国买家在巴厘岛最常用的方式。
• Hak Pakai（使用权）。一种已登记的产权，外国个人可凭此持有一套住宅，但须满足最低价格要求（巴厘岛住宅为 Rp 50 亿）。详见下文。
• 通过 PT PMA 持有 HGB（建筑权）。外资印尼公司可为真实经营的业务持有 HGB 产权，例如别墅出租或房地产开发。这是一种投资结构，而不是拥有私人住宅的方式。
• 公寓单元（分层产权）。外国人可拥有建于 Hak Pakai 或 HGB 土地上的公寓单元，巴厘岛的最低价格为 Rp 20 亿。

外国人绝对不能做的，是直接或通过他人持有 Hak Milik。任何此类安排依法无效（UUPA 第 26 条第 2 款）。请参阅下文关于代持人的问题。

这是您在巴厘岛会遇到的四种权利。只有后三种是在土地局（BPN）登记的土地产权；租赁则是基于他人产权订立的合同。

HGB 和 Hak Pakai 的期限出自 PP 18/2021（第 37 条和第 52 条）。延期或续期须向 BPN 申请，属于批准事项而非自动生效，因此请将其费用和时间纳入您的规划。

按产权类型列出的文件适用情况。✓ 表示需使用该文件或该途径可行，✗ 表示不适用或不可行。

所有途径还要求印尼方提供税号（NPWP）；如印尼卖方或出租人已婚，还需其配偶的书面同意。

Hak Pakai 是外国个人可为自住房屋持有的唯一登记产权。相关规定见 PP 18/2021（第 69–73 条）及 ATR/BPN 部长条例 18/2021（第 185–188 条）：

• 一套住房。每人或每个家庭限一套有地住宅，地块面积不超过 2,000 m²。超出须经部长批准。
• 仅限居住用途。它是自住房屋，不能用于出租经营。
• 巴厘岛最低价格。住宅为 Rp 50 亿，公寓单元为 Rp 20 亿（ATR/BPN 部长决定 No. 1241/SK-HK.02/IX/2022）。我们未发现此后有修订，但请向公证人确认当前标准。
• 产权转换。外国人购买 Hak Milik 或 HGB 房产时，产权会转换为 Hak Pakai（Permen ATR/BPN 18/2021 第 187 条第 3 款）。
• 继承。房屋可由继承人继承；外国继承人也须持有有效的移民文件。
• 丧失资格。如持有人不再符合条件，须在一年内转让该房产，否则该权利失效（PP 18/2021 第 50 条）。

与印尼人结婚的外国人需注意：只有在签订经公证的婚前协议或财产分离协议的情况下，印尼配偶才能保留完整的土地权利，包括 Hak Milik（PP 18/2021 第 70 条）。

印度尼西亚法律未规定租期上限：《民法典》（第 1548 条）仅要求约定固定期限。在巴厘岛，25 至 30 年的租期是标准做法，也有一些租约更长。

• 延期取决于合同。请在原租约中约定延期期限、价格或其计算公式，以及行使延期权的截止日期。若无此条款，业主可以拒绝延期或随意定价。
• 采用公证契据。在公证人面前签署的租约是标准做法，也是最有力的证据。请先让公证人在 BPN 核查业主的土地证。
• 出售不破租赁。如业主出售土地，您的租约继续有效（《民法典》第 1576 条），除非租约本身另有约定。请确保租约中没有此类约定。
• 核查转租和转让权。如果您可能想将别墅出租或出售剩余租期，租约必须允许这样做。
• 提前规划租期届满。写明租约结束时您加建的建筑物如何处理，以及您是否享有优先购买权或优先续租权。

对于单份租约长达 70 年或 80 年的报价，请保持警惕；仅凭年限长，并不会比一份起草完善、附固定价格延期条款的 30 年租约更安全。