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Le migliori proprietà di Bali, presentate con chiarezza
The Baliners Property è un'agenzia immobiliare boutique che propone una selezione curata di ville, terreni e progetti di sviluppo in tutta Bali. Puntiamo su qualità, posizione e valore nel lungo periodo, unendo competenza locale, relazioni di fiducia e un approccio discreto e altamente personale.
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Domande frequenti
Risposte chiare su proprietà, locazione e investimenti immobiliari a Bali, con la normativa alla base di ogni regola, così che Lei possa verificarla personalmente.
Non in piena proprietà. In base alla Legge agraria fondamentale (UUPA n. 5/1960, art. 21) solo i cittadini indonesiani possono essere titolari di Hak Milik, il titolo indonesiano di piena proprietà. Uno straniero può comunque detenere o controllare legalmente un immobile tramite una di queste strutture:
- Locazione (Hak Sewa). Lei prende in locazione un terreno o una villa da un proprietario indonesiano per una durata concordata, di solito da 25 a 30 anni. È la soluzione più diffusa tra gli acquirenti stranieri a Bali.
- Hak Pakai (diritto d’uso). Un titolo registrato che una persona fisica straniera può detenere per una sola casa di abitazione, nel rispetto di un prezzo minimo (Rp 5 miliardi per una casa a Bali). Dettagli più avanti.
- HGB (diritto di edificare) tramite una PT PMA. Una società indonesiana a capitale straniero può essere titolare di un HGB per un’attività d’impresa effettiva, come l’affitto o lo sviluppo di ville. Si tratta di una struttura d’investimento, non di un modo per possedere un’abitazione privata.
- Unità in condominio (strata title). Uno straniero può possedere un appartamento costruito su un terreno in Hak Pakai o HGB, con un prezzo minimo di Rp 2 miliardi a Bali.
Ciò che uno straniero non può mai fare è detenere un Hak Milik, direttamente o tramite un’altra persona. Qualsiasi accordo in tal senso è nullo di diritto (UUPA art. 26(2)). Si veda più avanti la domanda sui prestanome.
Sono i quattro diritti che incontrerà a Bali. Solo gli ultimi tre sono titoli fondiari registrati presso il catasto (BPN); la locazione è un contratto sul titolo di un’altra persona.
| Locazione (Hak Sewa) | Piena proprietà (Hak Milik) | Diritto di edificare (HGB) | Diritto d’uso (Hak Pakai) | |
|---|---|---|---|---|
| Che cos’è | Un contratto per utilizzare un terreno o un edificio di proprietà altrui, a fronte di un canone pagato in anticipo o periodicamente | La proprietà piena e permanente del terreno | Il diritto di possedere edifici su un terreno, per una durata determinata | Il diritto di utilizzare un terreno e di possedervi una casa, per una durata determinata |
| Chi può esserne titolare | Chiunque, compresi gli stranieri | Solo i cittadini indonesiani | Cittadini indonesiani e società indonesiane, compresa una PT PMA | Indonesiani, società indonesiane e stranieri |
| Durata | Come concordato, in genere da 25 a 30 anni; nessun limite massimo di legge | Senza scadenza | Su terreno statale: 30 anni, prorogabili di 20, rinnovabili per 30. Su terreno in Hak Milik: fino a 30 anni, rinnovabili con atto | Su terreno statale: 30 anni, prorogabili di 20, rinnovabili per 30. Su terreno in Hak Milik: fino a 30 anni, rinnovabili con atto |
| Registrazione | Atto notarile di locazione; di norma non annotato sul certificato fondiario | Sì, certificato SHM | Sì, certificato SHGB | Sì, certificato SHP |
| Base giuridica | Codice civile, art. 1548 e seguenti; UUPA art. 44–45 | UUPA art. 20–21 | UUPA art. 35–36; PP 18/2021 art. 34–37 | UUPA art. 41–42; PP 18/2021 art. 49–52, 69–73 |
Le durate di HGB e Hak Pakai derivano dal PP 18/2021 (art. 37 e art. 52). La proroga o il rinnovo si richiedono al BPN e vengono concessi, non sono automatici: ne preveda quindi costi e tempi nei Suoi piani.
Documenti richiesti per ciascuna formula di proprietà. ✓ indica che il documento è utilizzato o che la via è percorribile, ✗ che non lo è.
| Requisito | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Passaporto | ✓ Per un conduttore straniero | ✗ Gli stranieri non possono esserne titolari | ✗ Il titolo è intestato alla società; i soci stranieri presentano il passaporto al momento della costituzione | ✓ Obbligatorio per un titolare straniero |
| KTP (carta d’identità indonesiana) | ✓ Il proprietario indonesiano del terreno (locatore) | ✓ Obbligatoria: solo cittadini indonesiani | ✓ Per un titolare persona fisica indonesiana | ✓ Per un titolare indonesiano |
| PT PMA | Facoltativa: anche una società può essere il conduttore | ✗ Le società non possono esserne titolari | ✓ La via abituale per gli investitori stranieri | Possibile, ma per una società il titolo abituale è l’HGB |
| KITAS / KITAP | Non richiesto dalla legge | ✗ Non applicabile | Non richiesto per detenere quote; necessario agli stranieri che vivono o lavorano in Indonesia | La legge ammette un visto, un passaporto o un permesso di soggiorno (PP 18/2021, nota esplicativa dell’art. 69); nella prassi molti notai e uffici del catasto chiedono un KITAS o un KITAP |
| Registrazione al BPN (catasto) | Di norma no; la locazione è un atto notarile verificato sul certificato del proprietario | ✓ Certificato SHM | ✓ Certificato SHGB | ✓ Certificato SHP, costituito con atto del PPAT |
| Chi può esserne titolare | Stranieri e indonesiani | Solo i cittadini indonesiani | Cittadini indonesiani e società indonesiane (compresa la PT PMA) | Stranieri e indonesiani |
Ogni formula richiede inoltre un codice fiscale (NPWP) per le parti indonesiane e, se il venditore o il locatore indonesiano è coniugato, il consenso scritto del coniuge.
L’Hak Pakai è l’unico titolo registrato che una persona fisica straniera può detenere per un’abitazione. Le regole sono contenute nel PP 18/2021 (art. 69–73) e nel Regolamento ministeriale ATR/BPN 18/2021 (art. 185–188):
- Una sola abitazione. Una casa indipendente per persona o per famiglia, su un lotto fino a 2.000 m². Per superficie maggiore occorre l’approvazione del Ministro.
- Solo uso residenziale. È un’abitazione, non un’attività di affitto.
- Prezzo minimo a Bali. Rp 5 miliardi per una casa e Rp 2 miliardi per un appartamento (Decreto del Ministro ATR/BPN n. 1241/SK-HK.02/IX/2022). Non abbiamo riscontrato modifiche successive, ma Le consigliamo di confermare l’importo vigente con il notaio.
- Conversione. Quando uno straniero acquista un immobile in Hak Milik o HGB, il titolo viene convertito in Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 187(3)).
- Successione. L’abitazione può passare agli eredi; un erede straniero deve inoltre disporre di documenti di immigrazione validi.
- Perdita dei requisiti. Se il titolare non soddisfa più i requisiti, l’immobile deve essere trasferito entro un anno, altrimenti il diritto si estingue (PP 18/2021 art. 50).
Uno straniero sposato con una persona indonesiana deve sapere che il coniuge indonesiano conserva pieni diritti fondiari, compreso l’Hak Milik, solo in presenza di un accordo prematrimoniale o di separazione dei beni redatto da un notaio (PP 18/2021 art. 70).
La legge indonesiana non fissa una durata massima della locazione: il Codice civile (art. 1548) richiede soltanto un periodo determinato. A Bali le durate da 25 a 30 anni sono la norma, e alcune locazioni durano di più.
- Le proroghe sono contrattuali. Concordi già nel contratto originale la durata della proroga, il prezzo o la formula per determinarlo e il termine per esercitarla. Senza questa clausola il proprietario può rifiutare o fissare qualsiasi prezzo.
- Utilizzi un atto notarile. Una locazione firmata davanti a un notaio è la prassi standard e la prova più solida. Faccia prima verificare dal notaio il certificato del proprietario presso il BPN.
- La locazione sopravvive alla vendita. Se il proprietario vende il terreno, la Sua locazione prosegue (Codice civile art. 1576), salvo che il contratto stesso disponga diversamente. Si assicuri che non lo faccia.
- Verifichi il diritto di sublocare e di cedere. Se intende affittare la villa o vendere la durata residua, il contratto deve consentirlo.
- Pianifichi la scadenza. Stabilisca che cosa accade agli edifici da Lei aggiunti al termine della locazione e se Le spetta un diritto di prelazione sull’acquisto o sul rinnovo.
Diffidi delle offerte di 70 o 80 anni in un’unica locazione: la sola durata non rende il contratto più sicuro di una locazione di 30 anni ben redatta con una proroga a prezzo fisso.
Informazioni di carattere generale basate sulla normativa indonesiana, verificata all’8 ottobre 2026. Non costituiscono consulenza legale o fiscale. Le norme e la loro applicazione locale cambiano: per ogni transazione La invitiamo quindi a rivolgersi a un notaio abilitato (PPAT) e a un avvocato indipendente.
Cosa dicono i nostri clienti
Esperienze reali di acquirenti, venditori e investitori con cui abbiamo lavorato in tutta Bali.
Conosco The Baliners da molto tempo e mi aiutano a trovare immobili in cui investire a Bali. Conoscono bene le diverse zone, comprese le più famose come Canggu, Seminyak, Ubud e Uluwatu. Hanno una rete locale incredibile e spesso mi propongono immobili non ancora pubblicati, così colgo le opportunità in anticipo. Sono reattivi, attenti e si impegnano a trovare ciò di cui ho bisogno. Un'agenzia immobiliare professionale con cui vale la pena lavorare.
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