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VILLAS · TERRENOS · DESARROLLO · INVERSIONES
Las mejores propiedades de Bali, presentadas con claridad
The Baliners Property es una agencia inmobiliaria boutique que ofrece una selección cuidada de villas, terrenos y desarrollos en toda Bali. Nos centramos en la calidad, la ubicación y el valor a largo plazo, combinando el conocimiento local con relaciones de confianza y un trato discreto y muy personal.
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Preguntas frecuentes
Respuestas claras sobre la compra, el arrendamiento y la inversión en propiedades en Bali, con la normativa que respalda cada regla para que pueda comprobarla usted mismo.
No en pleno dominio. Según la Ley Agraria Básica (UUPA n.º 5/1960, art. 21), solo los ciudadanos indonesios pueden ser titulares de Hak Milik, el título indonesio de pleno dominio. Aun así, un extranjero puede tener o controlar una propiedad de forma legal mediante una de estas estructuras:
- Arrendamiento (Hak Sewa). Usted arrienda un terreno o una villa a un propietario indonesio por un plazo acordado, normalmente de 25 a 30 años. Es la vía más habitual para los compradores extranjeros en Bali.
- Hak Pakai (derecho de uso). Un título registrado que una persona física extranjera puede tener sobre una vivienda residencial, sujeto a un precio mínimo (Rp 5 mil millones para una casa en Bali). Más detalles a continuación.
- HGB (derecho de edificación) a través de una PT PMA. Una sociedad indonesia de capital extranjero puede ser titular de un HGB para una actividad empresarial real, como el alquiler o la promoción de villas. Es una estructura de inversión, no una forma de poseer una vivienda particular.
- Apartamentos (propiedad horizontal). Un extranjero puede ser propietario de un apartamento construido sobre terreno con Hak Pakai o HGB, con un precio mínimo de Rp 2 mil millones en Bali.
Lo que un extranjero nunca puede hacer es ser titular de Hak Milik, ni directamente ni a través de otra persona. Cualquier acuerdo que lo permita es nulo de pleno derecho (UUPA, art. 26(2)). Consulte más abajo la pregunta sobre los testaferros (nominees).
Estos son los cuatro derechos que encontrará en Bali. Solo los tres últimos son títulos de propiedad inscritos en la oficina de registro de la propiedad (BPN); un arrendamiento es un contrato sobre el título de otra persona.
| Arrendamiento (Hak Sewa) | Pleno dominio (Hak Milik) | Derecho de edificación (HGB) | Derecho de uso (Hak Pakai) | |
|---|---|---|---|---|
| Qué es | Un contrato para usar un terreno o un edificio propiedad de otra persona, a cambio de una renta pagada por adelantado o periódicamente | La propiedad plena y permanente del terreno | El derecho a ser propietario de edificaciones sobre un terreno, por un plazo determinado | El derecho a usar un terreno y ser propietario de una casa sobre él, por un plazo determinado |
| Quién puede ser titular | Cualquier persona, incluidos los extranjeros | Solo ciudadanos indonesios | Ciudadanos indonesios y sociedades indonesias, incluida una PT PMA | Indonesios, sociedades indonesias y extranjeros |
| Plazo | El acordado, normalmente de 25 a 30 años; sin máximo legal | Sin fecha de fin | Sobre terreno estatal: 30 años, prorrogable 20, renovable 30. Sobre terreno Hak Milik: hasta 30 años, renovable mediante escritura | Sobre terreno estatal: 30 años, prorrogable 20, renovable 30. Sobre terreno Hak Milik: hasta 30 años, renovable mediante escritura |
| Inscripción | Escritura notarial de arrendamiento; normalmente no se anota en el certificado del terreno | Sí, certificado SHM | Sí, certificado SHGB | Sí, certificado SHP |
| Base legal | Código Civil, arts. 1548 y siguientes; UUPA, arts. 44–45 | UUPA, arts. 20–21 | UUPA, arts. 35–36; PP 18/2021, arts. 34–37 | UUPA, arts. 41–42; PP 18/2021, arts. 49–52, 69–73 |
Los plazos de HGB y Hak Pakai proceden del PP 18/2021 (art. 37 y art. 52). La prórroga o la renovación se solicita ante la BPN y se concede, no es automática, así que tenga en cuenta su coste y sus plazos en su planificación.
Documentos exigibles según el tipo de titularidad. ✓ significa que el documento se utiliza o que la vía está abierta; ✗ significa que no.
| Requisito | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Pasaporte | ✓ Para un arrendatario extranjero | ✗ Los extranjeros no pueden ser titulares | ✗ La sociedad es la titular; sus accionistas extranjeros presentan el pasaporte al constituirla | ✓ Obligatorio para un titular extranjero |
| KTP (documento de identidad indonesio) | ✓ El propietario indonesio del terreno (arrendador) | ✓ Obligatorio: solo ciudadanos indonesios | ✓ Para un titular persona física indonesia | ✓ Para un titular indonesio |
| PT PMA | Opcional: una sociedad también puede ser la arrendataria | ✗ Las sociedades no pueden ser titulares | ✓ La vía habitual para los inversores extranjeros | Posible, pero el HGB es el título habitual de las sociedades |
| KITAS / KITAP | No exigido por la ley | ✗ No aplicable | No exigido para ser accionista; necesario para los extranjeros que viven o trabajan en Indonesia | La ley acepta un visado, un pasaporte o un permiso de estancia (PP 18/2021, nota explicativa del art. 69); en la práctica, muchos notarios y oficinas de registro piden un KITAS o un KITAP |
| Inscripción en la BPN (oficina de registro) | Normalmente no; el arrendamiento es una escritura notarial cotejada con el certificado del propietario | ✓ Certificado SHM | ✓ Certificado SHGB | ✓ Certificado SHP, constituido mediante escritura ante un PPAT |
| Quién puede ser titular | Extranjeros e indonesios | Solo ciudadanos indonesios | Ciudadanos indonesios y sociedades indonesias (incl. PT PMA) | Extranjeros e indonesios |
Todas las vías exigen además un número de identificación fiscal (NPWP) para las partes indonesias y, si el vendedor o arrendador indonesio está casado, el consentimiento por escrito de su cónyuge.
El Hak Pakai es el único título registrado que una persona física extranjera puede tener sobre una vivienda. Las normas figuran en el PP 18/2021 (arts. 69–73) y en el Reglamento Ministerial ATR/BPN 18/2021 (arts. 185–188):
- Una sola vivienda. Una casa con terreno por persona o familia, en una parcela de hasta 2.000 m². Para más se necesita la aprobación del Ministro.
- Solo uso residencial. Es una vivienda, no un negocio de alquiler.
- Precio mínimo en Bali. Rp 5 mil millones para una casa y Rp 2 mil millones para un apartamento (Decreto del Ministro de ATR/BPN n.º 1241/SK-HK.02/IX/2022). No hemos encontrado ninguna modificación posterior, pero confirme la cifra vigente con el notario.
- Conversión. Cuando un extranjero compra una propiedad con Hak Milik o HGB, el título se convierte en Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 187(3)).
- Herencia. La vivienda puede transmitirse a los herederos; un heredero extranjero también necesita documentos de inmigración válidos.
- Pérdida de los requisitos. Si el titular deja de cumplir los requisitos, la propiedad debe transmitirse en el plazo de un año; de lo contrario, el derecho se extingue (PP 18/2021, art. 50).
Un extranjero casado con una persona indonesia debe saber que el cónyuge indonesio conserva plenos derechos sobre la tierra, incluido el Hak Milik, solo si existe un acuerdo prenupcial o de separación de bienes otorgado ante notario (PP 18/2021, art. 70).
La ley indonesia no establece un plazo máximo de arrendamiento: el Código Civil (art. 1548) solo exige un periodo determinado. En Bali, los plazos de 25 a 30 años son los habituales, y algunos arrendamientos son más largos.
- Las prórrogas son contractuales. Acuerde en el contrato original el periodo de prórroga, su precio o la fórmula para calcularlo y el plazo para ejercerla. Sin esa cláusula, el propietario puede negarse o fijar el precio que quiera.
- Utilice una escritura notarial. Un arrendamiento firmado ante notario es la práctica habitual y la prueba más sólida. Pida antes al notario que verifique el certificado del propietario en la BPN.
- El arrendamiento subsiste tras una venta. Si el propietario vende el terreno, su arrendamiento continúa (Código Civil, art. 1576), salvo que el propio contrato disponga lo contrario. Asegúrese de que no lo haga.
- Compruebe el derecho a subarrendar y a ceder. Si es posible que quiera alquilar la villa o vender el plazo restante, el contrato debe permitirlo.
- Prevea el final. Indique qué ocurrirá con las edificaciones que usted añada cuando termine el arrendamiento y si tiene derecho preferente de compra o de renovación.
Desconfíe de las ofertas de 70 u 80 años en un único contrato; la duración por sí sola no hace que el arrendamiento sea más seguro que uno de 30 años bien redactado con una prórroga a precio fijo.
Información general basada en la normativa indonesia vigente a 8 de octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas y su aplicación local cambian, por lo que debe confirmar cada operación con un notario autorizado (PPAT) y un abogado independiente.
Lo que dicen nuestros clientes
Experiencias reales de compradores, vendedores e inversores con los que hemos trabajado en toda Bali.
Conozco a The Baliners desde hace mucho tiempo y me han ayudado a encontrar propiedades para invertir en Bali. Conocen bien las distintas zonas, incluidas las más conocidas como Canggu, Seminyak, Ubud y Uluwatu. Tienen una red local increíble y a menudo me ofrecen propiedades que aún no se han publicado, así que aprovecho las oportunidades antes que nadie. Son rápidos, atentos y se preocupan por encontrar lo que necesito. Una agencia inmobiliaria profesional con la que da gusto trabajar.
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