Preguntas frecuentes

No en pleno dominio. Según la Ley Agraria Básica (UUPA n.º 5/1960, art. 21), solo los ciudadanos indonesios pueden ser titulares de Hak Milik, el título indonesio de pleno dominio. Aun así, un extranjero puede tener o controlar una propiedad de forma legal mediante una de estas estructuras:

• Arrendamiento (Hak Sewa). Usted arrienda un terreno o una villa a un propietario indonesio por un plazo acordado, normalmente de 25 a 30 años. Es la vía más habitual para los compradores extranjeros en Bali.
• Hak Pakai (derecho de uso). Un título registrado que una persona física extranjera puede tener sobre una vivienda residencial, sujeto a un precio mínimo (Rp 5 mil millones para una casa en Bali). Más detalles a continuación.
• HGB (derecho de edificación) a través de una PT PMA. Una sociedad indonesia de capital extranjero puede ser titular de un HGB para una actividad empresarial real, como el alquiler o la promoción de villas. Es una estructura de inversión, no una forma de poseer una vivienda particular.
• Apartamentos (propiedad horizontal). Un extranjero puede ser propietario de un apartamento construido sobre terreno con Hak Pakai o HGB, con un precio mínimo de Rp 2 mil millones en Bali.

Lo que un extranjero nunca puede hacer es ser titular de Hak Milik, ni directamente ni a través de otra persona. Cualquier acuerdo que lo permita es nulo de pleno derecho (UUPA, art. 26(2)). Consulte más abajo la pregunta sobre los testaferros (nominees).

Estos son los cuatro derechos que encontrará en Bali. Solo los tres últimos son títulos de propiedad inscritos en la oficina de registro de la propiedad (BPN); un arrendamiento es un contrato sobre el título de otra persona.

Los plazos de HGB y Hak Pakai proceden del PP 18/2021 (art. 37 y art. 52). La prórroga o la renovación se solicita ante la BPN y se concede, no es automática, así que tenga en cuenta su coste y sus plazos en su planificación.

Documentos exigibles según el tipo de titularidad. ✓ significa que el documento se utiliza o que la vía está abierta; ✗ significa que no.

Todas las vías exigen además un número de identificación fiscal (NPWP) para las partes indonesias y, si el vendedor o arrendador indonesio está casado, el consentimiento por escrito de su cónyuge.

El Hak Pakai es el único título registrado que una persona física extranjera puede tener sobre una vivienda. Las normas figuran en el PP 18/2021 (arts. 69–73) y en el Reglamento Ministerial ATR/BPN 18/2021 (arts. 185–188):

• Una sola vivienda. Una casa con terreno por persona o familia, en una parcela de hasta 2.000 m². Para más se necesita la aprobación del Ministro.
• Solo uso residencial. Es una vivienda, no un negocio de alquiler.
• Precio mínimo en Bali. Rp 5 mil millones para una casa y Rp 2 mil millones para un apartamento (Decreto del Ministro de ATR/BPN n.º 1241/SK-HK.02/IX/2022). No hemos encontrado ninguna modificación posterior, pero confirme la cifra vigente con el notario.
• Conversión. Cuando un extranjero compra una propiedad con Hak Milik o HGB, el título se convierte en Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 187(3)).
• Herencia. La vivienda puede transmitirse a los herederos; un heredero extranjero también necesita documentos de inmigración válidos.
• Pérdida de los requisitos. Si el titular deja de cumplir los requisitos, la propiedad debe transmitirse en el plazo de un año; de lo contrario, el derecho se extingue (PP 18/2021, art. 50).

Un extranjero casado con una persona indonesia debe saber que el cónyuge indonesio conserva plenos derechos sobre la tierra, incluido el Hak Milik, solo si existe un acuerdo prenupcial o de separación de bienes otorgado ante notario (PP 18/2021, art. 70).

La ley indonesia no establece un plazo máximo de arrendamiento: el Código Civil (art. 1548) solo exige un periodo determinado. En Bali, los plazos de 25 a 30 años son los habituales, y algunos arrendamientos son más largos.

• Las prórrogas son contractuales. Acuerde en el contrato original el periodo de prórroga, su precio o la fórmula para calcularlo y el plazo para ejercerla. Sin esa cláusula, el propietario puede negarse o fijar el precio que quiera.
• Utilice una escritura notarial. Un arrendamiento firmado ante notario es la práctica habitual y la prueba más sólida. Pida antes al notario que verifique el certificado del propietario en la BPN.
• El arrendamiento subsiste tras una venta. Si el propietario vende el terreno, su arrendamiento continúa (Código Civil, art. 1576), salvo que el propio contrato disponga lo contrario. Asegúrese de que no lo haga.
• Compruebe el derecho a subarrendar y a ceder. Si es posible que quiera alquilar la villa o vender el plazo restante, el contrato debe permitirlo.
• Prevea el final. Indique qué ocurrirá con las edificaciones que usted añada cuando termine el arrendamiento y si tiene derecho preferente de compra o de renovación.

Desconfíe de las ofertas de 70 u 80 años en un único contrato; la duración por sí sola no hace que el arrendamiento sea más seguro que uno de 30 años bien redactado con una prórroga a precio fijo.

Para una vivienda particular, los extranjeros recurren al arrendamiento o al Hak Pakai. Para una actividad empresarial, como construir villas para alquilarlas o venderlas, el vehículo legal es una PT PMA, una sociedad limitada indonesia con accionistas extranjeros, que puede ser titular de un HGB.

1. Elija los códigos de actividad económica (KBLI) que correspondan a lo que la sociedad hará realmente y confirme que cada uno está abierto a la inversión extranjera según la Lista Positiva de Inversiones (Perpres 10/2021, modificado por el Perpres 49/2021).
2. Planifique el capital. Según el Reglamento BKPM 5/2025 (en vigor desde octubre de 2025), una PT PMA necesita un capital desembolsado de al menos Rp 2,5 mil millones y una inversión prevista superior a Rp 10 mil millones por actividad y ubicación; en las actividades inmobiliarias y de alojamiento, el terreno y los edificios ya computan para esos Rp 10 mil millones.
3. Registre la sociedad a través del OSS (el sistema de licencias del Gobierno, regulado ahora por el PP 28/2025) y obtenga su número de empresa (NIB) y los permisos que exija su nivel de riesgo.
4. Adquiera el terreno como HGB a nombre de la sociedad, con una zonificación que permita el uso previsto.

Bali en 2026. Según informaciones publicadas desde mayo de 2026, el sistema OSS rechaza los registros de nuevas PT PMA con domicilio en Bali para actividades de riesgo bajo y medio-bajo, incluida la actividad inmobiliaria (KBLI 68111), tras la carta del Gobernador del 28 de enero de 2026. Las sociedades existentes conservan sus licencias, pero son objeto de auditorías. Esta restricción la comunican los asesores, no se ha publicado como norma, por lo que debe comprobar su situación actual antes de planificar una nueva sociedad.

No, y no debe recurrir a uno. Un acuerdo con testaferro pone el Hak Milik a nombre de un indonesio mientras unos acuerdos paralelos (un préstamo, un poder notarial, un arrendamiento a su favor) pretenden darle a usted el control. Es ilegal:

• El art. 26(2) de la UUPA declara nulo de pleno derecho cualquier acto que transmita directa o indirectamente el Hak Milik a un extranjero. El terreno pasa al Estado y el dinero pagado no se puede recuperar.
• La Ley de Inversiones (UU 25/2007, art. 33) declara nulos los acuerdos en los que las acciones se mantienen en nombre de otra persona.
• Bali ha ido más allá: el Perda Bali 4/2026, sobre el control de la conversión de tierras productivas, prohíbe la titularidad de tierras mediante testaferros, y las autoridades están auditando villas y sociedades gestionadas por extranjeros.

Si el testaferro fallece, se divorcia, contrae deudas o simplemente se niega a colaborar, usted no tiene ningún título en el que ampararse. Las alternativas más seguras son un arrendamiento bien redactado, el Hak Pakai para una vivienda o una PT PMA titular de un HGB para una actividad empresarial. Asociarse con un indonesio solo es legítimo cuando esa persona es realmente propietaria de su parte.

• Arrendamiento. No se necesita ningún permiso para firmar un contrato de arrendamiento; basta con el pasaporte. Para vivir en la propiedad necesita un visado o un permiso de estancia que cubra la duración de su estancia.
• Hak Pakai. El PP 18/2021 (art. 69 y su nota explicativa) exige documentos de inmigración, definidos como un visado, un pasaporte o un permiso de estancia. En la práctica, muchos notarios y oficinas de registro piden un KITAS o un KITAP, así que consúltelo con el notario antes de comprometerse.
• PT PMA. Los accionistas no necesitan vivir en Indonesia. Un extranjero que vaya a dirigir la sociedad desde Bali necesita un permiso de estancia por trabajo o de inversor a través de la sociedad.
• Visado de Segunda Residencia (Second Home Visa). Una estancia de 5 o 10 años para extranjeros que acrediten fondos de Rp 2 mil millones en un banco estatal indonesio, o la titularidad de una propiedad en Indonesia (circular de la Dirección General de Inmigración IMI-0740.GR.01.01/2022).
• Golden Visa. Se concede por inversión, por ejemplo US$350.000 (5 años) o US$700.000 (10 años) en bonos del Estado indonesio, acciones cotizadas o fondos; US$2,5 millones o US$5 millones a través de una sociedad propia; o la compra de un apartamento de al menos US$1 millón (10 años). Una villa con terreno no da derecho a él por sí sola (Permenkumham 22/2023, en su versión modificada).

Las normas de inmigración han cambiado con frecuencia desde la creación del Ministerio de Inmigración y Asuntos Penitenciarios en 2024; confirme los importes vigentes en imigrasi.go.id antes de presentar la solicitud.

• Estructuras con testaferro. Son nulas de pleno derecho, por lo que el comprador puede perderlo todo.
• Zonificación incorrecta. En un terreno calificado como agrícola o situado dentro de una zona protegida de arrozales (LP2B o LSD) no se puede construir legalmente una villa, y en 2025 Bali dejó de conceder permisos para edificios comerciales en tierras productivas (Instrucción del Gobernador 5/2025, y después el Perda Bali 4/2026).
• Título defectuoso. Un certificado en litigio, hipotecado (Hak Tanggungan), superpuesto a otra parcela o a nombre de alguien distinto del vendedor.
• Arrendamientos poco sólidos. Sin precio fijo de prórroga, sin derecho a subarrendar o ceder, con un arrendador que no es el propietario registrado, o un subarriendo cuyo arrendamiento principal termina antes.
• Falta de permisos. Una villa sin licencia de edificación (PBG) o sin certificado de aptitud (SLF) puede ser multada, clausurada o incluso objeto de una orden de demolición, y no puede obtener licencia para alquileres.
• Entrega de obra sobre plano. Retrasos, cambios en el proyecto o un promotor que no puede terminar.
• Sin acceso legal. Una parcela a la que solo se llega atravesando el terreno de un vecino, sin una servidumbre de paso registrada.
• Alquileres sin licencia. Explotar un alquiler vacacional sin la sociedad y las licencias adecuadas le expone a multas y a perder el negocio.

Cada uno de estos riesgos puede comprobarse antes de pagar. Para eso sirven los pasos de due diligence de la siguiente respuesta.

1. Verificación del certificado en la BPN. El notario (PPAT) realiza una verificación oficial del certificado original en la oficina de registro; la ley la exige antes de una escritura de compraventa. Pida también la certificación registral del terreno (SKPT), que refleja litigios, bloqueos e hipotecas.
2. Titularidad e identidad. El vendedor o arrendador que figura en el certificado coincide con su KTP, su libro de familia (KK) y su número de identificación fiscal. Si se trata de una sociedad, revise su escritura, las facultades de sus administradores y la aprobación de sus accionistas.
3. Cónyuge y herederos. Los bienes adquiridos durante el matrimonio requieren el consentimiento por escrito del cónyuge (Ley de Matrimonio 1/1974, art. 36). Un terreno heredado requiere la firma de todos los herederos, con un certificado de herencia.
4. Cargas. No consta ninguna Hak Tanggungan (hipoteca, UU 4/1996), embargo judicial ni bloqueo.
5. Zonificación. El plan detallado de ordenación territorial (RDTR) y el plan provincial de Bali (Perda Bali 2/2023, RTRW 2023–2043) permiten el uso que usted pretende. Pida la aprobación de uso del suelo (KKPR) y confirme que el terreno no es tierra agrícola protegida.
6. Linderos y acceso. Mida la parcela con respecto al plano del certificado y confirme el acceso legal por carretera y los suministros (agua, electricidad).
7. Impuestos. El impuesto sobre terrenos y edificios (PBB) está pagado al día, con justificantes.
8. Edificaciones. Existen una PBG (o la antigua IMB) y un SLF, y coinciden con lo construido.
9. En un arrendamiento. El arrendador es el propietario registrado, o un arrendamiento principal permite subarrendar y dura más que el suyo; se revisa cada arrendamiento anterior de la cadena.
10. En una actividad empresarial. Los códigos de actividad, las licencias y los registros fiscales de cualquier sociedad en la que usted entre.

The Baliners trabaja con notarios autorizados y abogados independientes y le comunica sus conclusiones antes de que usted pague nada más allá de un depósito reembolsable.

Las comprobaciones solo le protegen si el orden de los pagos y los documentos se ajusta a ellas. Una secuencia segura habitual es la siguiente:

1. Acuerde por escrito el precio y las condiciones, con un posible depósito reembolsable si la due diligence no resulta satisfactoria.
2. Complete la due diligence: verificación del certificado, SKPT, zonificación, permisos y documentos del vendedor.
3. Mantenga el importe restante en poder del notario o en una cuenta de depósito en garantía (escrow) hasta la firma de la escritura, en lugar de pagar directamente al vendedor.
4. Firme la escritura ante el notario/PPAT: una escritura de compraventa (AJB) para la transmisión del título, una escritura de Hak Pakai para un comprador extranjero o una escritura notarial de arrendamiento.
5. Pague los impuestos que genera la operación (el BPHTB y el impuesto sobre la renta del vendedor) y obtenga su validación antes de la inscripción.
6. Inscriba la transmisión en la BPN y recoja el certificado a nombre del nuevo titular. En un arrendamiento, conserve la escritura original y una copia del certificado del propietario.

Conserve todos los documentos originales y no acepte la promesa de que un certificado, un cambio de zonificación o un permiso se resolverá después del cierre.

Un notario (Notaris) es un funcionario nombrado por el Estado que redacta y da fe de documentos jurídicos, como contratos de arrendamiento, contratos de compraventa (PPJB) y escrituras de sociedades. Un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, fedatario de escrituras de tierras) es el único funcionario facultado para otorgar las escrituras que transmiten o constituyen títulos sobre la tierra, como la escritura de compraventa (AJB) o una escritura de Hak Pakai. La mayoría de las operaciones de tierras en Bali las gestiona una persona que ostenta ambos nombramientos.

• Sin una escritura otorgada ante un PPAT, la BPN no inscribirá una transmisión de título.
• El notario/PPAT verifica el certificado en la BPN, comprueba identidades y consentimientos, y calcula y valida los impuestos.
• Sus honorarios están limitados por ley: un PPAT puede cobrar como máximo el 1% del valor de la operación (PP 24/2016, art. 32), y los honorarios notariales están limitados por la Ley del Notariado (UU 30/2004, art. 36).

El notario es neutral y actúa para ambas partes. Para recibir asesoramiento sobre su propia posición, por ejemplo al negociar las condiciones del arrendamiento, contrate también a un abogado independiente.

Puede serlo, si el promotor cumple las condiciones que la ley indonesia establece para la preventa (Reglamento del Gobierno PP 12/2021, que modifica el PP 14/2016):

• Antes de comercializar, el promotor debe contar con seguridad sobre la zonificación, el título del terreno y la licencia de edificación (PBG), así como con una garantía de una entidad garante (art. 22C).
• Antes de un contrato de compraventa vinculante (PPJB), el promotor debe contar con un título claro sobre el terreno, la PBG, los viales y suministros, y al menos el 20% del proyecto construido (art. 22I).
• Dispone de tiempo para leerlo. Al menos 7 días hábiles para revisar el PPJB, que se firma ante notario (art. 22K).
• Límite de pagos. El promotor no puede cobrar más del 80% del precio antes de que se cumplan las condiciones del PPJB (art. 22L).
• Reembolsos. Si la venta se cancela por causa imputable al promotor, se devuelve todo lo pagado. Si es por causa imputable al comprador, el promotor puede retener hasta el 10% del precio.

Además de lo que exige la ley, pida pagos escalonados vinculados a hitos de obra verificados, una fecha de entrega fija con penalizaciones, unas especificaciones claras y la prueba de que el terreno está a nombre del promotor o arrendado debidamente por él. Visite la obra y revise los proyectos anteriores del promotor.

Como referencia aproximada, los impuestos y honorarios del comprador en una transmisión de título suponen entre el 6% y el 7% del precio, sin contar el IVA de una obra nueva ni los honorarios jurídicos. Un arrendamiento no paga BPHTB, pero el impuesto del 10% sobre el alquiler es un coste real. Los honorarios de agencia, cuando proceden, se establecen en un acuerdo escrito aparte.

• Impuesto sobre terrenos y edificios (PBB-P2). Se paga anualmente a la regencia sobre el valor catastral oficial (NJOP). La ley fija un tipo máximo del 0,5% y exige una deducción de al menos Rp 10 millones (UU 1/2022, arts. 40–41). Cada regencia fija su propio tipo: en Denpasar, por ejemplo, el 0,1% hasta Rp 1 mil millones de valor y el 0,2% por encima (Perda Kota Denpasar 5/2023). Badung, Gianyar y las demás regencias fijan el suyo en su propia normativa regional, así que compruebe la notificación anual del impuesto (SPPT).
• Quién paga en un arrendamiento. El PBB es un impuesto del propietario del terreno, pero los contratos de arrendamiento suelen trasladarlo al arrendatario. Indíquelo de forma expresa en el contrato.
• Ingresos por alquiler. Si obtiene rentas, se devenga el impuesto sobre la renta correspondiente (consulte la siguiente pregunta).
• Una sociedad. Una PT PMA presenta declaraciones fiscales mensuales y anuales y paga el impuesto sobre sociedades por sus beneficios.

El PBB impagado sigue vinculado a la propiedad, así que compruebe que está pagado al día antes de comprar o arrendar.

Sí, pero el alquiler vacacional de corta duración es una actividad turística sujeta a licencia en Indonesia, y Bali está aplicando las normas con rigor.

• Quién puede explotarlo. Una persona física extranjera no puede ser titular de la licencia a título personal. La actividad debe gestionarla una sociedad indonesia con el código de actividad adecuado, ya sea su propia PT PMA (sujeta a la restricción de 2026 sobre los registros de nuevas PT PMA en Bali) o un operador indonesio con licencia al que usted contrate. La pequeña licencia de alojamiento familiar (Pondok Wisata) está reservada a las microempresas y pequeñas empresas indonesias.
• Licencias. Un número de empresa (NIB) a través del OSS para la actividad de alojamiento, la licencia de edificación (PBG) y el certificado de aptitud (SLF), una zonificación que permita el alojamiento turístico y el registro ante la regencia como contribuyente del impuesto hotelero (PBJT).
• Impuesto hotelero (PBJT). Se aplica a las facturas de los huéspedes hasta un 10% según la UU 1/2022 (arts. 53 y 58), que incluye expresamente las villas y las viviendas particulares explotadas como alojamiento. Denpasar aplica el 10% (Perda Kota Denpasar 5/2023); cada regencia fija su propio tipo.
• Impuesto sobre la renta. El arrendamiento de larga duración de la villa tributa con un impuesto final del 10% sobre la renta bruta (PP 34/2017). Los ingresos por alquiler vacacional son rendimientos empresariales de la sociedad que lo explota y tributan sobre el beneficio. En el caso de un arrendador que no es residente fiscal en Indonesia, la práctica varía sobre si se aplica el impuesto final del 10% o la retención del 20% para no residentes; busque asesoramiento fiscal.
• Control. Desde 2025, el gobierno provincial coteja las villas ofrecidas en las plataformas de reservas con los registros de licencias y exige a los operadores sin licencia que obtengan los permisos; se han auditado y sancionado sociedades de capital extranjero.

Los turistas extranjeros pagan la tasa turística propia de Bali, de Rp 150.000 por visita (Perda Bali 6/2023, en su versión modificada); se cobra al visitante, no al propietario de la villa.

• PBG (licencia de edificación) sustituyó a la antigua IMB en virtud del PP 16/2021. Una IMB existente sigue siendo válida. Solicítela antes de construir, a través del sistema SIMBG del Gobierno.
• SLF (certificado de aptitud) se expide una vez terminada la obra y es necesario para usar el edificio legalmente y obtener licencia para alquileres.
• KKPR (aprobación de uso del suelo) confirma que el terreno puede destinarse al uso previsto según el RDTR y el plan provincial (Perda Bali 2/2023). Sustituyó al permiso de ubicación en virtud del PP 21/2021.
• Tierras productivas. Desde septiembre de 2025, Bali ha dejado de conceder permisos para edificios turísticos y comerciales en tierras agrícolas productivas (Instrucción del Gobernador 5/2025), y el Perda Bali 4/2026 regula ahora la conversión de tierras productivas. Las tierras alimentarias protegidas (LP2B) no pueden reconvertirse en ningún caso.
• Arquitectura balinesa y alturas. La normativa provincial limita la altura de los edificios (por lo general, 15 m) y exige elementos arquitectónicos balineses; su arquitecto debe confirmarlos para la parcela.

Los anuncios sobre moratorias de hoteles y villas han cambiado varias veces desde 2024, y las normas se aplican regencia por regencia. Antes de comprar un terreno para construir, pida al notario o a un consultor autorizado que confirme la zonificación y que realmente puede expedirse una PBG para su proyecto.