よくあるご質問

所有権（フリーホールド）は取得できません。土地基本法（UUPA No. 5/1960、第21条）により、インドネシアの所有権であるHak Milikを保有できるのはインドネシア国民のみです。ただし、外国人も次のいずれかの形態により、合法的に不動産を保有または支配することができます。

• 借地権（Hak Sewa）。インドネシア人の所有者から土地またはヴィラを、合意した期間（通常25〜30年）賃借します。バリ島の外国人購入者にとって最も一般的な方法です。
• Hak Pakai（使用権）。外国人個人が住宅1戸について保有できる登記された権利で、最低価格の条件があります（バリ島の戸建住宅の場合はRp 50億）。詳しくは後述します。
• PT PMAを通じたHGB（建築権）。外国資本のインドネシア法人は、ヴィラの賃貸や開発など、実体のある事業のためにHGBの権利を保有できます。これは投資のための形態であり、個人の住まいを所有する手段ではありません。
• アパートメント（区分所有権）。外国人は、Hak PakaiまたはHGBの土地に建てられたアパートメントの1室を所有でき、バリ島での最低価格はRp 20億です。

外国人がいかなる場合にもできないのは、直接または他人を介してHak Milikを保有することです。そのような取り決めは法律上当然に無効となります（UUPA第26条第2項）。後述の名義人（ノミニー）に関する質問をご覧ください。

バリ島で目にする権利はこの4つです。土地登記所（BPN）に登記される土地の権利は後の3つだけで、賃借は他人の権利の上に成り立つ契約です。

HGBとHak Pakaiの期間はPP 18/2021（第37条および第52条）に定められています。延長や更新はBPNに申請して認められるもので、自動的に行われるわけではないため、その費用と時期をあらかじめ計画に組み込んでおきましょう。

権利形態ごとの書類の要件です。✓はその書類を使用する、またはその方法が利用できることを、✗はそうでないことを示します。

いずれの方法でも、インドネシア側の当事者の納税者番号（NPWP）が必要です。また、売主または賃貸人が既婚のインドネシア人である場合は、配偶者の書面による同意も必要です。

Hak Pakaiは、外国人個人が住宅について保有できる唯一の登記された権利です。規定はPP 18/2021（第69〜73条）およびATR/BPN大臣規則18/2021（第185〜188条）に定められています。

• 住宅は1戸。1人または1世帯につき戸建住宅1戸で、敷地は2,000 m²までです。それを超える場合は大臣の承認が必要です。
• 居住用に限る。住まいとしての権利であり、賃貸事業には使えません。
• バリ島での最低価格。戸建住宅はRp 50億、アパートメントはRp 20億です（ATR/BPN大臣決定No. 1241/SK-HK.02/IX/2022）。その後の改正は確認できていませんが、現在の金額は公証人にご確認ください。
• 権利の転換。外国人がHak MilikまたはHGBの不動産を購入すると、その権利はHak Pakaiに転換されます（Permen ATR/BPN 18/2021第187条第3項）。
• 相続。住宅は相続人に引き継ぐことができます。外国人の相続人には、有効な入国管理書類も必要です。
• 資格の喪失。保有者が要件を満たさなくなった場合、1年以内に不動産を譲渡しなければならず、譲渡しなければ権利は消滅します（PP 18/2021第50条）。

インドネシア人と結婚している外国人の方は、インドネシア人配偶者がHak Milikを含む土地の権利を完全に保持できるのは、公正証書による婚前契約または夫婦財産別産契約がある場合に限られることにご注意ください（PP 18/2021第70条）。

インドネシアの法律には賃貸借期間の上限はなく、民法（第1548条）は期間を定めることのみを求めています。バリ島では25〜30年が一般的で、それより長い賃貸借もあります。

• 延長は契約で決まります。延長期間、価格またはその算定方法、延長権の行使期限を、当初の賃貸借契約で合意しておきましょう。その条項がなければ、所有者は延長を拒否することも、任意の価格を提示することもできます。
• 公証人の証書を用いる。公証人の前で締結する賃貸借が標準であり、最も強力な証拠となります。事前に、公証人にBPNで所有者の権利証を確認してもらいましょう。
• 売却されても賃貸借は存続します。所有者が土地を売却しても、賃貸借自体に別段の定めがない限り、あなたの賃貸借は継続します（民法第1576条）。そのような定めがないことを確認してください。
• 転貸と譲渡の権利を確認する。ヴィラを賃貸に出したり、残存期間を売却したりする可能性がある場合は、賃貸借契約でそれが認められている必要があります。
• 終了時に備える。賃貸借終了時に、あなたが増築した建物がどうなるか、また優先的に購入または更新する権利があるかを明記しておきましょう。

1回の賃貸借で70年や80年といった提案には注意してください。期間が長いというだけで、価格固定の延長条項付きの、よく練られた30年の賃貸借より安全になるわけではありません。

個人の住まいであれば、外国人は賃借またはHak Pakaiを利用します。賃貸用や販売用のヴィラ建設などの事業であれば、法的な器となるのはPT PMAです。これは外国人株主を持つインドネシアの有限責任会社で、HGBの権利を保有できます。

1. 会社が実際に行う事業に対応する事業分類コード（KBLI）を選び、それぞれが投資優先分野リスト（Perpres 49/2021により改正されたPerpres 10/2021）のもとで外国投資に開放されていることを確認します。
2. 資本を計画します。BKPM規則5/2025（2025年10月施行）により、PT PMAには、払込資本Rp 25億以上と、事業活動および所在地ごとにRp 100億を超える投資計画が必要です。不動産業および宿泊業については、土地と建物がそのRp 100億に算入されるようになりました。
3. OSS（政府の許認可システム。現在はPP 28/2025に基づく）を通じて会社を登録し、事業者番号（NIB）と、リスクレベルに応じて必要な許認可を取得します。
4. 予定する用途が認められるゾーニングの土地を、会社名義のHGBとして取得します。

2026年のバリ島。2026年5月以降の報道によると、2026年1月28日付の州知事書簡を受けて、OSSシステムは、不動産業（KBLI 68111）を含む低リスクおよび中低リスクの事業について、バリ島の住所での新規のPT PMA登録を受け付けていません。既存の会社は許認可を維持していますが、監査の対象となっています。この制限は規則として公布されたものではなく、アドバイザーによって報告されているものであるため、新たに会社を設立する計画を立てる前に、現在の状況をご確認ください。

必要ありません。また、利用すべきではありません。名義人（ノミニー）による取り決めとは、Hak Milikをインドネシア人の名義にしたうえで、付随する契約（貸付、委任状、あなたへの賃貸借など）によってあなたに支配権を与えようとするものです。これは違法です。

• UUPA第26条第2項は、直接または間接にHak Milikを外国人に移転するあらゆる行為を、法律上当然に無効としています。土地は国に帰属し、支払った代金は取り戻せません。
• 投資法（UU 25/2007、第33条）は、他人のために株式を保有する契約を無効としています。
• バリ島はさらに踏み込んでいます。生産用地の転用規制に関するPerda Bali 4/2026（バリ州条例）は名義人による土地所有を禁止しており、当局は外国人が運営するヴィラや会社を監査しています。

名義人が死亡、離婚、債務超過に陥った場合や、単に協力を拒んだ場合、あなたには頼るべき権利がありません。より安全な選択肢は、適切に作成された賃貸借契約、住まいのためのHak Pakai、または事業のためにHGBを保有するPT PMAです。インドネシア人とのパートナーシップが正当といえるのは、その人が自らの持分を実際に所有している場合に限られます。

• 賃借。賃貸借契約の締結に許可は不要で、パスポートがあれば足ります。その物件に住むには、滞在期間に応じたビザまたは滞在許可が必要です。
• Hak Pakai。PP 18/2021（第69条およびその解説）は入国管理書類を求めており、これはビザ、パスポートまたは滞在許可と定義されています。実務上は多くの公証人や土地登記所がKITASまたはKITAPを求めるため、契約前に公証人にご確認ください。
• PT PMA。株主がインドネシアに居住する必要はありません。バリ島で会社を運営する外国人は、会社を通じて就労または投資家向けの滞在許可を取得する必要があります。
• セカンドホームビザ。インドネシアの国営銀行にRp 20億の資金があることの証明、またはインドネシアでの不動産所有の証明がある外国人に、5年または10年の滞在を認めるものです（入国管理総局通達IMI-0740.GR.01.01/2022）。
• ゴールデンビザ。投資に対して付与されます。例えば、インドネシア国債、上場株式またはファンドへのUS$350,000（5年）またはUS$700,000（10年）、自身の会社を通じたUS$250万またはUS$500万、あるいはUS$100万以上のアパートメントの購入（10年）です。戸建てのヴィラはそれだけでは対象になりません（改正後のPermenkumham 22/2023）。

2024年に移民・矯正省が設置されて以来、入国管理の規則は頻繁に変更されています。申請前に、imigrasi.go.idで現在の金額をご確認ください。

• 名義人（ノミニー）による仕組み。法律上当然に無効であり、購入者はすべてを失うおそれがあります。
• 不適切なゾーニング。農業用にゾーニングされた土地や、保護された水田区域（LP2BまたはLSD）内の土地には、法的にヴィラを建てることができません。また、バリ島は2025年に生産用地での商業建築の許可を停止しました（州知事指示5/2025、その後Perda Bali 4/2026）。
• 権利の瑕疵。係争中、抵当権（Hak Tanggungan）の設定、他の区画との重複がある権利証や、売主以外の者が保有する権利証。
• 不十分な賃貸借契約。延長価格の定めがない、転貸や譲渡の権利がない、賃貸人が登記上の所有者でない、または元の賃貸借が先に終了する転貸借。
• 許認可の欠如。建築承認（PBG）や使用適合証明書（SLF）のないヴィラは、罰金、閉鎖、さらには取壊し命令の対象となる可能性があり、賃貸のための許認可も取得できません。
• オフプラン物件の引渡し。工期の遅れ、計画の変更、または開発業者が完成させられない事態。
• 法的な進入路がない。隣地を通らなければ到達できず、登記された通行権のない区画。
• 無許可の賃貸。適切な会社と許認可なしにバケーションレンタルを運営すると、罰金や事業喪失のリスクを負います。

これらのリスクはいずれも、代金を支払う前に確認できます。そのためにあるのが、次の回答で紹介するデューデリジェンスの手順です。

1. BPNでの権利証の確認。公証人（PPAT）が土地登記所で権利証の原本を公式に確認します。これは売買証書の作成前に法律で義務付けられています。あわせて、係争、ブロック（登記上の差止め）、抵当権の有無を示す土地登記証明書（SKPT）も求めましょう。
2. 所有者と本人確認。権利証に記載された売主または賃貸人が、そのKTP、家族カード（KK）、納税者番号と一致していること。法人の場合は、定款、取締役の権限、株主の承認を確認します。
3. 配偶者と相続人。婚姻中に取得した不動産には、配偶者の書面による同意が必要です（婚姻法1/1974第36条）。相続した土地には、相続証明書とともに相続人全員の署名が必要です。
4. 負担。Hak Tanggungan（抵当権、UU 4/1996）、裁判所による差押え、ブロックが登記されていないこと。
5. ゾーニング。詳細空間計画（RDTR）およびバリ州の州計画（Perda Bali 2/2023、RTRW 2023〜2043）で、予定する用途が認められていること。空間利用承認（KKPR）を求め、その土地が保護農地でないことを確認します。
6. 境界と進入路。区画を権利証の図面と照らし合わせて測量し、法的な道路への接続と、水道・電気などのライフラインを確認します。
7. 税金。土地建物税（PBB）が最新まで納付され、領収書があること。
8. 建物。PBG（または旧IMB）とSLFがあり、実際の建物と一致していること。
9. 賃借の場合。賃貸人が登記上の所有者であるか、または元の賃貸借が転貸を認め、あなたの賃貸借より長く続くこと。連鎖するそれ以前のすべての賃貸借を確認します。
10. 事業の場合。出資する会社の事業分類コード、許認可、税務登録。

The Baliners は資格を持つ公証人や独立した弁護士と連携しており、返金可能な手付金を超える支払いの前に、その調査結果をお客様と共有します。

確認が意味を持つのは、支払いの順序と書類がそれに沿っている場合だけです。安全な手順の一例は次のとおりです。

1. 価格と条件を書面で合意します。手付金がある場合は、デューデリジェンスで問題が見つかったときに返金される条件にします。
2. デューデリジェンスを完了します。権利証の確認、SKPT、ゾーニング、許認可、売主の書類です。
3. 残代金は売主に直接支払わず、証書に署名するまで公証人のもとまたはエスクロー口座で保管します。
4. 公証人／PPATの前で証書に署名します。権利移転の場合は売買証書（AJB）、外国人購入者の場合はHak Pakaiの証書、賃借の場合は公証人による賃貸借証書です。
5. 取引にかかる税金（BPHTBおよび売主の所得税）を納付し、登記前にその確認を受けます。
6. BPNで移転を登記し、新しい保有者名義の権利証を受け取ります。賃借の場合は、証書の原本と所有者の権利証の写しを保管します。

すべての書類の原本を保管し、権利証、ゾーニングの変更、許認可は取引完了後に整えるという約束を受け入れないでください。

公証人（Notaris）は国から任命された職員で、賃貸借契約、売買予約契約（PPJB）、会社の証書などの法的証書を作成し、認証します。PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah、土地証書作成官）は、売買証書（AJB）やHak Pakaiの証書など、土地の権利を移転または設定する証書を作成できる唯一の職員です。バリ島の土地取引の多くは、両方の任命を受けた人が取り扱います。

• PPATの証書がなければ、BPNは権利の移転を登記しません。
• 公証人／PPATは、BPNで権利証を確認し、本人確認と同意の確認を行い、税金を計算して確認を受けます。
• 報酬には法律上の上限があります。PPATが請求できるのは取引価額の1%までで（PP 24/2016第32条）、公証人の報酬は公証人法（UU 30/2004第36条）で上限が定められています。

公証人は中立の立場で、双方の当事者のために職務を行います。賃貸借条件の交渉など、ご自身の立場についての助言を得るには、独立した弁護士にもあわせて依頼してください。

開発業者が、インドネシアの法律が事前販売に定める条件（PP 14/2016を改正する政府規則PP 12/2021）を満たしていれば、安全といえる場合があります。

• 販売活動の前に、開発業者は、ゾーニングの確実性、土地の権利、建築承認（PBG）、および保証機関による保証を備えていなければなりません（第22C条）。
• 拘束力のある売買予約契約（PPJB）の前に、開発業者は、明確な土地の権利、PBG、道路とライフライン、およびプロジェクトの20%以上の完成を備えていなければなりません（第22I条）。
• 内容を確認する期間があります。公証人の前で署名するPPJBを確認するために、少なくとも7営業日が与えられます（第22K条）。
• 支払いの上限。PPJBの条件が満たされる前に、開発業者が価格の80%を超えて受け取ることはできません（第22L条）。
• 返金。開発業者の責めにより売買が解除された場合は、支払った全額が返還されます。購入者の責めによる場合、開発業者は価格の10%までを保持できます。

法律上の保護に加えて、確認済みの建設の進捗に連動した段階的な支払い、違約金付きの確定した完成日、明確な仕様、そして土地が開発業者の名義であるか、開発業者が適切に賃借していることの証明を求めましょう。現地を訪れ、開発業者の過去のプロジェクトも確認してください。

おおよその目安として、権利移転における購入者の税金と手数料は、新築物件の付加価値税と弁護士費用を除いて、価格の約6%〜7%です。賃借にはBPHTBはかかりませんが、10%の賃貸税は実際の負担となります。仲介手数料が発生する場合は、別途書面による契約で定めます。

• 土地建物税（PBB-P2）。公定評価額（NJOP）に基づき、毎年県に納付します。法律は税率の上限を0.5%とし、Rp 1,000万以上の控除を義務付けています（UU 1/2022第40〜41条）。税率は各県が定めており、例えばデンパサールでは、評価額Rp 10億までが0.1%、それを超える部分が0.2%です（Perda Kota Denpasar 5/2023）。バドゥン、ギャニャールなどの県はそれぞれの地方条例で税率を定めているため、毎年の納税通知書（SPPT）をご確認ください。
• 賃借の場合の負担者。PBBは土地所有者の税金ですが、賃貸借契約で賃借人に負担させることがよくあります。賃貸借契約に明記しましょう。
• 賃料収入。賃料を得る場合は、それに対して所得税がかかります（次の質問をご覧ください）。
• 法人の場合。PT PMAは月次および年次の税務申告を行い、利益に対して法人所得税を納付します。

未納のPBBは不動産に付いて残るため、購入や賃借の前に最新まで納付されていることを確認してください。

可能です。ただし、インドネシアでは短期のバケーションレンタルは許認可が必要な観光事業であり、バリ島では規則の執行が厳格に行われています。

• 運営できる者。外国人個人が許認可を自ら保有することはできません。事業は、適切な事業分類コードを持つインドネシア法人が運営する必要があります。ご自身のPT PMA（バリ島における新規PT PMA登録に対する2026年の制限の対象となります）か、契約する許認可を持つインドネシアの運営会社のいずれかです。小規模民宿の許認可（Pondok Wisata）は、インドネシアの零細・小規模事業者向けです。
• 許認可。宿泊事業についてOSSを通じて取得する事業者番号（NIB）、建築承認（PBG）と使用適合証明書（SLF）、観光宿泊施設を認めるゾーニング、および県へのホテル税（PBJT）納税者としての登録が必要です。
• ホテル税（PBJT）。UU 1/2022（第53条および第58条）に基づき、宿泊客の請求額に最大10%が課され、宿泊施設として運営されるヴィラや個人住宅も明示的に含まれます。デンパサールでは10%が課され（Perda Kota Denpasar 5/2023）、税率は各県が定めています。
• 所得税。ヴィラの長期賃貸は、総賃料の10%の最終税として課税されます（PP 34/2017）。バケーションレンタルの収入は運営会社の事業所得となり、利益に対して課税されます。インドネシアの税務上の居住者でない賃貸人については、10%の最終税と20%の非居住者源泉税のどちらが適用されるか、実務上の扱いが分かれているため、税務の助言を受けてください。
• 取締り。2025年以降、州政府は予約プラットフォームに掲載されているヴィラを許認可の記録と照合し、無許可の運営者に許可の取得を求めています。外国資本の会社は監査を受け、制裁を科されています。

外国人観光客は、バリ島独自の観光税として1回の訪問につきRp 150,000を支払います（改正後のPerda Bali 6/2023）。これは訪問者から徴収されるもので、ヴィラの所有者から徴収されるものではありません。

• PBG（建築承認）は、PP 16/2021により旧来のIMBに代わるものとなりました。既存のIMBは引き続き有効です。建築前に、政府のSIMBGシステムを通じて申請します。
• SLF（使用適合証明書）は建設後に発行され、建物を合法的に使用するため、また賃貸の許認可を取得するために必要です。
• KKPR（空間利用承認）は、RDTRおよび州計画（Perda Bali 2/2023）のもとで、その土地を計画どおりに利用できることを確認するものです。PP 21/2021により、従来の立地許可に代わるものとなりました。
• 生産用地。2025年9月以降、バリ島は生産用農地での観光・商業建築の許可を停止しており（州知事指示5/2025）、現在はPerda Bali 4/2026が生産用地の転用を規制しています。保護食料用地（LP2B）は一切転用できません。
• バリ建築と高さ制限。州の規則により建物の高さが制限され（一般的に15 m）、バリ建築の要素を取り入れることが求められます。その区画での条件は建築家に確認してもらいましょう。

ホテルやヴィラのモラトリアム（建設凍結）に関する発表は2024年以降何度も変わっており、規則は県ごとに適用されています。建築用の土地を購入する前に、公証人または資格を持つコンサルタントに、ゾーニングと、あなたの設計で実際にPBGが発行されうることを確認してもらってください。