Domande frequenti

Non in piena proprietà. In base alla Legge agraria fondamentale (UUPA n. 5/1960, art. 21) solo i cittadini indonesiani possono essere titolari di Hak Milik, il titolo indonesiano di piena proprietà. Uno straniero può comunque detenere o controllare legalmente un immobile tramite una di queste strutture:

• Locazione (Hak Sewa). Lei prende in locazione un terreno o una villa da un proprietario indonesiano per una durata concordata, di solito da 25 a 30 anni. È la soluzione più diffusa tra gli acquirenti stranieri a Bali.
• Hak Pakai (diritto d’uso). Un titolo registrato che una persona fisica straniera può detenere per una sola casa di abitazione, nel rispetto di un prezzo minimo (Rp 5 miliardi per una casa a Bali). Dettagli più avanti.
• HGB (diritto di edificare) tramite una PT PMA. Una società indonesiana a capitale straniero può essere titolare di un HGB per un’attività d’impresa effettiva, come l’affitto o lo sviluppo di ville. Si tratta di una struttura d’investimento, non di un modo per possedere un’abitazione privata.
• Unità in condominio (strata title). Uno straniero può possedere un appartamento costruito su un terreno in Hak Pakai o HGB, con un prezzo minimo di Rp 2 miliardi a Bali.

Ciò che uno straniero non può mai fare è detenere un Hak Milik, direttamente o tramite un’altra persona. Qualsiasi accordo in tal senso è nullo di diritto (UUPA art. 26(2)). Si veda più avanti la domanda sui prestanome.

Sono i quattro diritti che incontrerà a Bali. Solo gli ultimi tre sono titoli fondiari registrati presso il catasto (BPN); la locazione è un contratto sul titolo di un’altra persona.

Le durate di HGB e Hak Pakai derivano dal PP 18/2021 (art. 37 e art. 52). La proroga o il rinnovo si richiedono al BPN e vengono concessi, non sono automatici: ne preveda quindi costi e tempi nei Suoi piani.

Documenti richiesti per ciascuna formula di proprietà. ✓ indica che il documento è utilizzato o che la via è percorribile, ✗ che non lo è.

Ogni formula richiede inoltre un codice fiscale (NPWP) per le parti indonesiane e, se il venditore o il locatore indonesiano è coniugato, il consenso scritto del coniuge.

L’Hak Pakai è l’unico titolo registrato che una persona fisica straniera può detenere per un’abitazione. Le regole sono contenute nel PP 18/2021 (art. 69–73) e nel Regolamento ministeriale ATR/BPN 18/2021 (art. 185–188):

• Una sola abitazione. Una casa indipendente per persona o per famiglia, su un lotto fino a 2.000 m². Per superficie maggiore occorre l’approvazione del Ministro.
• Solo uso residenziale. È un’abitazione, non un’attività di affitto.
• Prezzo minimo a Bali. Rp 5 miliardi per una casa e Rp 2 miliardi per un appartamento (Decreto del Ministro ATR/BPN n. 1241/SK-HK.02/IX/2022). Non abbiamo riscontrato modifiche successive, ma Le consigliamo di confermare l’importo vigente con il notaio.
• Conversione. Quando uno straniero acquista un immobile in Hak Milik o HGB, il titolo viene convertito in Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 187(3)).
• Successione. L’abitazione può passare agli eredi; un erede straniero deve inoltre disporre di documenti di immigrazione validi.
• Perdita dei requisiti. Se il titolare non soddisfa più i requisiti, l’immobile deve essere trasferito entro un anno, altrimenti il diritto si estingue (PP 18/2021 art. 50).

Uno straniero sposato con una persona indonesiana deve sapere che il coniuge indonesiano conserva pieni diritti fondiari, compreso l’Hak Milik, solo in presenza di un accordo prematrimoniale o di separazione dei beni redatto da un notaio (PP 18/2021 art. 70).

La legge indonesiana non fissa una durata massima della locazione: il Codice civile (art. 1548) richiede soltanto un periodo determinato. A Bali le durate da 25 a 30 anni sono la norma, e alcune locazioni durano di più.

• Le proroghe sono contrattuali. Concordi già nel contratto originale la durata della proroga, il prezzo o la formula per determinarlo e il termine per esercitarla. Senza questa clausola il proprietario può rifiutare o fissare qualsiasi prezzo.
• Utilizzi un atto notarile. Una locazione firmata davanti a un notaio è la prassi standard e la prova più solida. Faccia prima verificare dal notaio il certificato del proprietario presso il BPN.
• La locazione sopravvive alla vendita. Se il proprietario vende il terreno, la Sua locazione prosegue (Codice civile art. 1576), salvo che il contratto stesso disponga diversamente. Si assicuri che non lo faccia.
• Verifichi il diritto di sublocare e di cedere. Se intende affittare la villa o vendere la durata residua, il contratto deve consentirlo.
• Pianifichi la scadenza. Stabilisca che cosa accade agli edifici da Lei aggiunti al termine della locazione e se Le spetta un diritto di prelazione sull’acquisto o sul rinnovo.

Diffidi delle offerte di 70 o 80 anni in un’unica locazione: la sola durata non rende il contratto più sicuro di una locazione di 30 anni ben redatta con una proroga a prezzo fisso.

Per un’abitazione privata gli stranieri ricorrono alla locazione o all’Hak Pakai. Per un’attività d’impresa, come costruire ville da affittare o vendere, lo strumento giuridico è una PT PMA, una società di capitali indonesiana con soci stranieri, che può essere titolare di un HGB.

1. Scelga i codici di attività economica (KBLI) corrispondenti a ciò che la società farà effettivamente e verifichi che ciascuno sia aperto agli investimenti stranieri secondo la Lista positiva degli investimenti (Perpres 10/2021, come modificato dal Perpres 49/2021).
2. Pianifichi il capitale. In base al Regolamento BKPM 5/2025 (in vigore da ottobre 2025) una PT PMA deve avere almeno Rp 2,5 miliardi di capitale versato e un investimento previsto superiore a Rp 10 miliardi per ciascuna attività e sede; per le attività immobiliari e ricettive, terreni ed edifici rientrano ora nel calcolo di quei Rp 10 miliardi.
3. Registri la società tramite OSS (il sistema governativo per le licenze, ora disciplinato dal PP 28/2025) e ottenga il numero d’impresa (NIB) e i permessi richiesti dal suo livello di rischio.
4. Acquisisca il terreno in HGB intestato alla società, con una destinazione urbanistica che consenta l’uso previsto.

Bali nel 2026. Secondo quanto riportato da maggio 2026, il sistema OSS respinge le nuove registrazioni di PT PMA con indirizzo a Bali per le attività a rischio basso e medio-basso, compresa l’attività immobiliare (KBLI 68111), a seguito della lettera del Governatore del 28 gennaio 2026. Le società esistenti mantengono le proprie licenze, ma sono sottoposte a verifiche. Questa restrizione è riferita dai consulenti e non è pubblicata come regolamento: ne verifichi quindi lo stato attuale prima di pianificare una nuova società.

No, e non dovrebbe ricorrervi. Un accordo con un prestanome intesta l’Hak Milik a un cittadino indonesiano, mentre accordi collaterali (un prestito, una procura, una locazione a Suo favore) dovrebbero garantirLe il controllo. È illegale:

• L’art. 26(2) della UUPA rende nullo di diritto qualsiasi atto che trasferisca direttamente o indirettamente un Hak Milik a uno straniero. Il terreno passa allo Stato e le somme pagate non sono recuperabili.
• La Legge sugli investimenti (UU 25/2007, art. 33) dichiara nulli gli accordi con cui le quote sono detenute per conto di un’altra persona.
• Bali è andata oltre: il Perda Bali 4/2026 sul controllo della conversione dei terreni produttivi vieta la proprietà fondiaria tramite prestanome, e le autorità stanno sottoponendo a verifica ville e società gestite da stranieri.

Se il prestanome muore, divorzia, si indebita o semplicemente si rifiuta di collaborare, Lei non ha alcun titolo su cui fare affidamento. Le alternative più sicure sono una locazione redatta correttamente, l’Hak Pakai per un’abitazione o una PT PMA titolare di HGB per un’attività d’impresa. Associarsi con un cittadino indonesiano è legittimo solo se questi possiede realmente la propria quota.

• Locazione. Per firmare un contratto di locazione non serve alcun permesso; basta il passaporto. Per abitare nell’immobile occorre un visto o un permesso di soggiorno compatibile con la durata della permanenza.
• Hak Pakai. Il PP 18/2021 (art. 69 e relativa nota esplicativa) richiede documenti di immigrazione, definiti come visto, passaporto o permesso di soggiorno. Nella prassi molti notai e uffici del catasto chiedono un KITAS o un KITAP: verifichi quindi con il notaio prima di impegnarsi.
• PT PMA. I soci non sono tenuti a risiedere in Indonesia. Uno straniero che gestirà la società da Bali necessita, tramite la società, di un permesso di soggiorno per lavoro o per investitori.
• Second Home Visa. Un soggiorno di 5 o 10 anni per stranieri che dimostrino di disporre di Rp 2 miliardi presso una banca statale indonesiana, oppure di possedere un immobile in Indonesia (circolare della Direzione generale dell’Immigrazione IMI-0740.GR.01.01/2022).
• Golden Visa. Concesso a fronte di un investimento, ad esempio US$350.000 (5 anni) o US$700.000 (10 anni) in titoli di Stato indonesiani, azioni quotate o fondi; US$2,5 milioni o US$5 milioni tramite una propria società; oppure con l’acquisto di un appartamento del valore di almeno US$1 milione (10 anni). Una villa indipendente non è di per sé sufficiente (Permenkumham 22/2023, come modificato).

Le norme sull’immigrazione sono cambiate spesso da quando, nel 2024, è stato istituito il Ministero dell’Immigrazione e degli Istituti penitenziari; verifichi gli importi vigenti su imigrasi.go.id prima di presentare domanda.

• Strutture con prestanome. Nulle di diritto: l’acquirente può perdere tutto.
• Destinazione urbanistica errata. Su un terreno a destinazione agricola o situato in un’area protetta di risaie (LP2B o LSD) non è legalmente possibile realizzare una villa, e nel 2025 Bali ha sospeso i permessi per edifici commerciali su terreni produttivi (Istruzione del Governatore 5/2025, poi Perda Bali 4/2026).
• Titolo viziato. Un certificato contestato, gravato da ipoteca (Hak Tanggungan), sovrapposto a un altro lotto o intestato a una persona diversa dal venditore.
• Locazioni deboli. Nessun prezzo fisso per la proroga, nessun diritto di sublocare o cedere, un locatore che non è il proprietario registrato, oppure una sublocazione la cui locazione principale scade prima.
• Permessi mancanti. Una villa priva di autorizzazione edilizia (PBG) o di certificato di agibilità (SLF) può essere sanzionata, chiusa o persino destinata a un ordine di demolizione, e non può ottenere la licenza per gli affitti.
• Consegna degli immobili su progetto. Ritardi, modifiche al progetto o uno sviluppatore immobiliare che non riesce a completare i lavori.
• Nessun accesso legale. Un lotto raggiungibile solo attraversando il terreno di un vicino, senza una servitù di passaggio registrata.
• Affitti senza licenza. Gestire un affitto turistico senza la società e le licenze adeguate La espone a sanzioni e alla perdita dell’attività.

Ciascuno di questi rischi può essere verificato prima di pagare. È lo scopo delle fasi di due diligence descritte nella risposta successiva.

1. Verifica del certificato presso il BPN. Il notaio (PPAT) effettua una verifica ufficiale del certificato originale presso il catasto; la legge la richiede prima dell’atto di vendita. Chieda anche la visura fondiaria (SKPT), che riporta controversie, blocchi e ipoteche.
2. Proprietà e identità. Il venditore o il locatore indicato sul certificato corrisponde alla sua KTP, al suo stato di famiglia (KK) e al suo codice fiscale. Nel caso di una società, verifichi l’atto costitutivo, i poteri degli amministratori e l’approvazione dei soci.
3. Coniuge ed eredi. Un immobile acquistato durante il matrimonio richiede il consenso scritto del coniuge (Legge sul matrimonio 1/1974 art. 36). Un terreno ereditato richiede la firma di tutti gli eredi, con un certificato di successione.
4. Gravami. Non risultano iscritti Hak Tanggungan (ipoteca, UU 4/1996), pignoramenti giudiziari o blocchi.
5. Destinazione urbanistica. Il piano territoriale di dettaglio (RDTR) e il piano provinciale di Bali (Perda Bali 2/2023, RTRW 2023–2043) consentono l’uso previsto. Chieda l’approvazione di conformità urbanistica (KKPR) e verifichi che il terreno non sia un terreno agricolo protetto.
6. Confini e accesso. Misuri il lotto confrontandolo con la planimetria del certificato e verifichi l’accesso legale alla strada e le utenze (acqua, elettricità).
7. Imposte. L’imposta su terreni e fabbricati (PBB) è pagata fino alla data attuale, con le relative ricevute.
8. Edifici. Esistono un PBG (o il vecchio IMB) e un SLF, conformi a quanto costruito.
9. Per una locazione. Il locatore è il proprietario registrato, oppure una locazione principale consente la sublocazione e dura più della Sua; ogni locazione precedente della catena è stata verificata.
10. Per un’attività d’impresa. I codici di attività, le licenze e le registrazioni fiscali di qualsiasi società in cui Lei entri.

The Baliners collabora con notai abilitati e avvocati indipendenti e Le comunica i loro esiti prima che Lei versi qualsiasi somma oltre a un deposito rimborsabile.

Le verifiche La tutelano solo se l’ordine dei pagamenti e i documenti ne seguono gli esiti. Una sequenza sicura tipica è la seguente:

1. Concordi per iscritto prezzo e condizioni, con l’eventuale deposito rimborsabile se la due diligence ha esito negativo.
2. Completi la due diligence: verifica del certificato, SKPT, destinazione urbanistica, permessi e documenti del venditore.
3. Faccia custodire il saldo dal notaio o su un conto di deposito vincolato (escrow) fino alla firma dell’atto, anziché pagare direttamente il venditore.
4. Firmi l’atto davanti al notaio/PPAT: un atto di vendita (AJB) per il trasferimento del titolo, un atto di Hak Pakai per un acquirente straniero oppure un atto notarile di locazione.
5. Paghi le imposte dovute sull’operazione (BPHTB e l’imposta sul reddito del venditore) e le faccia convalidare prima della registrazione.
6. Registri il trasferimento presso il BPN e ritiri il certificato intestato al nuovo titolare. Per una locazione, conservi l’atto originale e una copia del certificato del proprietario.

Conservi ogni documento originale e non accetti la promessa che un certificato, un cambio di destinazione urbanistica o un permesso verranno sistemati dopo il rogito.

Il notaio (Notaris) è un pubblico ufficiale nominato dallo Stato che redige e autentica atti giuridici, come contratti di locazione, contratti preliminari di compravendita (PPJB) e atti societari. Il PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, ufficiale rogante degli atti fondiari) è l’unico pubblico ufficiale che può stipulare gli atti che trasferiscono o costituiscono titoli fondiari, come l’atto di vendita (AJB) o un atto di Hak Pakai. A Bali la maggior parte delle transazioni fondiarie è curata da professionisti che ricoprono entrambi gli incarichi.

• Senza un atto del PPAT, il BPN non registra il trasferimento del titolo.
• Il notaio/PPAT verifica il certificato presso il BPN, accerta identità e consensi, calcola e convalida le imposte.
• I suoi onorari hanno un tetto di legge: un PPAT può addebitare al massimo l’1% del valore della transazione (PP 24/2016 art. 32), e gli onorari notarili sono limitati dalla Legge sul notariato (UU 30/2004 art. 36).

Il notaio è neutrale e opera per entrambe le parti. Per una consulenza sulla Sua posizione, ad esempio per negoziare le condizioni della locazione, si avvalga anche di un avvocato indipendente.

Può esserlo, se lo sviluppatore immobiliare rispetta le condizioni che la legge indonesiana prevede per le prevendite (Regolamento governativo PP 12/2021, che modifica il PP 14/2016):

• Prima della commercializzazione, lo sviluppatore deve disporre della certezza sulla destinazione urbanistica, del titolo fondiario e dell’autorizzazione edilizia (PBG), nonché di una garanzia rilasciata da un ente garante (art. 22C).
• Prima di un contratto preliminare vincolante (PPJB), lo sviluppatore deve disporre di un titolo fondiario regolare, del PBG, di strade e utenze e di almeno il 20% del progetto realizzato (art. 22I).
• Ha il tempo di leggerlo. Almeno 7 giorni lavorativi per esaminare il PPJB, che viene firmato davanti a un notaio (art. 22K).
• Limite di pagamento. Lo sviluppatore non può incassare più dell’80% del prezzo prima che siano soddisfatte le condizioni del PPJB (art. 22L).
• Rimborsi. Se la vendita viene annullata per colpa dello sviluppatore, tutto quanto versato viene restituito. Se per colpa dell’acquirente, lo sviluppatore può trattenere fino al 10% del prezzo.

Oltre a quanto previsto dalla legge, chieda pagamenti scaglionati legati a stati di avanzamento dei lavori verificati, una data di completamento fissa con penali, un capitolato chiaro e la prova che il terreno sia intestato allo sviluppatore o da questi regolarmente preso in locazione. Visiti il cantiere e verifichi i progetti precedenti dello sviluppatore.

A titolo indicativo, imposte e onorari a carico dell’acquirente per il trasferimento di un titolo ammontano a circa il 6%–7% del prezzo, esclusi l’IVA su una nuova costruzione e gli onorari legali. Una locazione non è soggetta a BPHTB, ma l’imposta del 10% sui canoni è un costo reale. Le eventuali provvigioni d’agenzia sono definite in un accordo scritto separato.

• Imposta su terreni e fabbricati (PBB-P2). Si paga ogni anno alla reggenza sul valore catastale ufficiale (NJOP). La legge fissa un’aliquota massima dello 0,5% e prevede una franchigia di almeno Rp 10 milioni (UU 1/2022 art. 40–41). Ogni reggenza stabilisce la propria aliquota: a Denpasar, ad esempio, lo 0,1% fino a Rp 1 miliardo di valore e lo 0,2% oltre tale soglia (Perda Kota Denpasar 5/2023). Badung, Gianyar e le altre reggenze fissano le proprie nei rispettivi regolamenti regionali: verifichi quindi l’avviso d’imposta annuale (SPPT).
• Chi paga in caso di locazione. Il PBB è un’imposta a carico del proprietario del terreno, ma spesso i contratti di locazione la trasferiscono al conduttore. Lo indichi espressamente nel contratto.
• Redditi da locazione. Se percepisce canoni, su di essi è dovuta l’imposta sul reddito (si veda la domanda successiva).
• Una società. Una PT PMA presenta dichiarazioni fiscali mensili e annuali e paga l’imposta sul reddito delle società sui propri utili.

Il PBB non pagato resta a carico dell’immobile: verifichi quindi che sia stato pagato fino alla data attuale prima di acquistare o prendere in locazione.

Sì, ma in Indonesia l’affitto turistico a breve termine è un’attività turistica soggetta a licenza, e Bali applica le regole con rigore.

• Chi può gestirlo. Una persona fisica straniera non può essere titolare della licenza a titolo personale. L’attività deve essere gestita da una società indonesiana con il codice di attività adeguato: la Sua PT PMA (fatta salva la restrizione del 2026 sulle nuove registrazioni di PT PMA a Bali) oppure un gestore indonesiano autorizzato con cui Lei stipula un contratto. La licenza per piccole strutture ricettive (Pondok Wisata) è riservata alle micro e piccole imprese indonesiane.
• Licenze. Un numero d’impresa (NIB) tramite OSS per l’attività ricettiva, l’autorizzazione edilizia (PBG) e il certificato di agibilità (SLF), una destinazione urbanistica che consenta la ricettività turistica e la registrazione presso la reggenza come soggetto passivo dell’imposta alberghiera (PBJT).
• Imposta alberghiera (PBJT). Applicata ai conti degli ospiti fino al 10% ai sensi della UU 1/2022 (art. 53 e 58), comprese espressamente le ville e le abitazioni private gestite come strutture ricettive. Denpasar applica il 10% (Perda Kota Denpasar 5/2023); ogni reggenza stabilisce la propria aliquota.
• Imposta sul reddito. La locazione a lungo termine della villa è tassata con un’imposta definitiva del 10% sul canone lordo (PP 34/2017). I redditi da affitto turistico sono redditi d’impresa della società di gestione, tassati sugli utili. Per un locatore non residente fiscalmente in Indonesia, la prassi non è uniforme sull’applicazione dell’imposta definitiva del 10% o della ritenuta del 20% per i non residenti; si rivolga a un consulente fiscale.
• Controlli. Dal 2025 il governo provinciale confronta le ville offerte sulle piattaforme di prenotazione con i registri delle licenze e impone ai gestori privi di licenza di ottenere i permessi; società a capitale straniero sono state sottoposte a verifiche e sanzionate.

I turisti stranieri pagano la tassa turistica propria di Bali di Rp 150.000 per visita (Perda Bali 6/2023, come modificato); viene riscossa dal visitatore, non dal proprietario della villa.

• PBG (autorizzazione edilizia) ha sostituito il vecchio IMB ai sensi del PP 16/2021. Un IMB esistente resta valido. La domanda va presentata prima di costruire, tramite il sistema governativo SIMBG.
• SLF (certificato di agibilità) viene rilasciato dopo la costruzione ed è necessario per utilizzare legalmente l’edificio e ottenere la licenza per gli affitti.
• KKPR (approvazione di conformità urbanistica) conferma che il terreno può essere utilizzato come previsto in base all’RDTR e al piano provinciale (Perda Bali 2/2023). Ha sostituito il permesso di localizzazione ai sensi del PP 21/2021.
• Terreni produttivi. Da settembre 2025 Bali ha sospeso i permessi per edifici turistici e commerciali su terreni agricoli produttivi (Istruzione del Governatore 5/2025), e il Perda Bali 4/2026 disciplina ora la conversione dei terreni produttivi. I terreni alimentari protetti (LP2B) non possono essere convertiti in alcun caso.
• Architettura balinese e altezze. Le norme provinciali limitano l’altezza degli edifici (in genere 15 m) e impongono elementi architettonici balinesi; il Suo architetto dovrebbe verificarle per il lotto.

Gli annunci di moratorie su hotel e ville sono cambiati più volte dal 2024, e le norme vengono applicate reggenza per reggenza. Prima di acquistare un terreno su cui costruire, faccia verificare dal notaio o da un consulente abilitato la destinazione urbanistica e che un PBG possa effettivamente essere rilasciato per il Suo progetto.