バリに投資し、バリで暮らす。
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バリ島の厳選物件を、わかりやすく
The Baliners Propertyは、バリ島全域のヴィラ、土地、開発プロジェクトを厳選してご紹介するブティック型の不動産エージェンシーです。品質、立地、長期的な価値を重視し、地域に根ざした専門知識と信頼に基づく関係、そして控えめできめ細やかな対応でお客様をサポートします。
- 掲載物件数
- 1182
- 対応エリア
- 137
- 資格認定
- AREBI-LSP
よくあるご質問
バリ島の不動産の所有・賃借・投資について、根拠となる法令とあわせて分かりやすくお答えします。ご自身でも確認できるよう、各ルールの出典を明記しています。
所有権（フリーホールド）は取得できません。土地基本法（UUPA No. 5/1960、第21条）により、インドネシアの所有権であるHak Milikを保有できるのはインドネシア国民のみです。ただし、外国人も次のいずれかの形態により、合法的に不動産を保有または支配することができます。
- 借地権（Hak Sewa）。インドネシア人の所有者から土地またはヴィラを、合意した期間（通常25〜30年）賃借します。バリ島の外国人購入者にとって最も一般的な方法です。
- Hak Pakai（使用権）。外国人個人が住宅1戸について保有できる登記された権利で、最低価格の条件があります（バリ島の戸建住宅の場合はRp 50億）。詳しくは後述します。
- PT PMAを通じたHGB（建築権）。外国資本のインドネシア法人は、ヴィラの賃貸や開発など、実体のある事業のためにHGBの権利を保有できます。これは投資のための形態であり、個人の住まいを所有する手段ではありません。
- アパートメント（区分所有権）。外国人は、Hak PakaiまたはHGBの土地に建てられたアパートメントの1室を所有でき、バリ島での最低価格はRp 20億です。
外国人がいかなる場合にもできないのは、直接または他人を介してHak Milikを保有することです。そのような取り決めは法律上当然に無効となります（UUPA第26条第2項）。後述の名義人（ノミニー）に関する質問をご覧ください。
バリ島で目にする権利はこの4つです。土地登記所（BPN）に登記される土地の権利は後の3つだけで、賃借は他人の権利の上に成り立つ契約です。
| 借地権（Hak Sewa） | 所有権（Hak Milik） | 建築権（HGB） | 使用権（Hak Pakai） | |
|---|---|---|---|---|
| 内容 | 他人が所有する土地または建物を、前払いまたは定期払いの賃料で使用する契約 | 土地の完全かつ永続的な所有 | 一定期間、土地の上に建物を所有する権利 | 一定期間、土地を使用し、その上の住宅を所有する権利 |
| 保有できる人 | 外国人を含むすべての人 | インドネシア国民のみ | インドネシア国民およびPT PMAを含むインドネシア法人 | インドネシア人、インドネシア法人および外国人 |
| 期間 | 合意による。通常25〜30年で、法律上の上限はなし | 期限なし | 国有地の場合：30年、20年の延長、30年の更新。Hak Milikの土地の場合：最長30年、証書により更新可能 | 国有地の場合：30年、20年の延長、30年の更新。Hak Milikの土地の場合：最長30年、証書により更新可能 |
| 登記 | 公証人による賃貸借証書。通常は土地権利証には記載されない | あり、権利証SHM | あり、権利証SHGB | あり、権利証SHP |
| 法的根拠 | 民法第1548条以下、UUPA第44〜45条 | UUPA第20〜21条 | UUPA第35〜36条、PP 18/2021第34〜37条 | UUPA第41〜42条、PP 18/2021第49〜52条、第69〜73条 |
HGBとHak Pakaiの期間はPP 18/2021（第37条および第52条）に定められています。延長や更新はBPNに申請して認められるもので、自動的に行われるわけではないため、その費用と時期をあらかじめ計画に組み込んでおきましょう。
権利形態ごとの書類の要件です。✓はその書類を使用する、またはその方法が利用できることを、✗はそうでないことを示します。
| 要件 | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| パスポート | ✓ 外国人の賃借人の場合 | ✗ 外国人は保有不可 | ✗ 権利を保有するのは法人。設立時に外国人株主がパスポートを提示 | ✓ 外国人の保有者に必要 |
| KTP（インドネシアの身分証明書） | ✓ インドネシア人の土地所有者（賃貸人） | ✓ 必須：インドネシア国民のみ | ✓ インドネシア人個人の保有者の場合 | ✓ インドネシア人の保有者の場合 |
| PT PMA | 任意：法人が賃借人となることも可能 | ✗ 法人は保有不可 | ✓ 外国人投資家の一般的な方法 | 可能だが、法人の権利としてはHGBが一般的 |
| KITAS / KITAP | 法律上は不要 | ✗ 該当なし | 株式の保有には不要。インドネシアに居住または就労する外国人には必要 | 法律上はビザ、パスポートまたは滞在許可で足りる（PP 18/2021第69条の解説）。実務上は多くの公証人や土地登記所がKITASまたはKITAPを求める |
| BPNへの登記（土地登記所） | 通常は不要。賃貸借は公証人の証書で行い、所有者の権利証と照合する | ✓ 権利証SHM | ✓ 権利証SHGB | ✓ 権利証SHP（PPATの証書により設定） |
| 保有できる人 | 外国人およびインドネシア人 | インドネシア国民のみ | インドネシア国民およびインドネシア法人（PT PMAを含む） | 外国人およびインドネシア人 |
いずれの方法でも、インドネシア側の当事者の納税者番号（NPWP）が必要です。また、売主または賃貸人が既婚のインドネシア人である場合は、配偶者の書面による同意も必要です。
Hak Pakaiは、外国人個人が住宅について保有できる唯一の登記された権利です。規定はPP 18/2021（第69〜73条）およびATR/BPN大臣規則18/2021（第185〜188条）に定められています。
- 住宅は1戸。1人または1世帯につき戸建住宅1戸で、敷地は2,000 m²までです。それを超える場合は大臣の承認が必要です。
- 居住用に限る。住まいとしての権利であり、賃貸事業には使えません。
- バリ島での最低価格。戸建住宅はRp 50億、アパートメントはRp 20億です（ATR/BPN大臣決定No. 1241/SK-HK.02/IX/2022）。その後の改正は確認できていませんが、現在の金額は公証人にご確認ください。
- 権利の転換。外国人がHak MilikまたはHGBの不動産を購入すると、その権利はHak Pakaiに転換されます（Permen ATR/BPN 18/2021第187条第3項）。
- 相続。住宅は相続人に引き継ぐことができます。外国人の相続人には、有効な入国管理書類も必要です。
- 資格の喪失。保有者が要件を満たさなくなった場合、1年以内に不動産を譲渡しなければならず、譲渡しなければ権利は消滅します（PP 18/2021第50条）。
インドネシア人と結婚している外国人の方は、インドネシア人配偶者がHak Milikを含む土地の権利を完全に保持できるのは、公正証書による婚前契約または夫婦財産別産契約がある場合に限られることにご注意ください（PP 18/2021第70条）。
インドネシアの法律には賃貸借期間の上限はなく、民法（第1548条）は期間を定めることのみを求めています。バリ島では25〜30年が一般的で、それより長い賃貸借もあります。
- 延長は契約で決まります。延長期間、価格またはその算定方法、延長権の行使期限を、当初の賃貸借契約で合意しておきましょう。その条項がなければ、所有者は延長を拒否することも、任意の価格を提示することもできます。
- 公証人の証書を用いる。公証人の前で締結する賃貸借が標準であり、最も強力な証拠となります。事前に、公証人にBPNで所有者の権利証を確認してもらいましょう。
- 売却されても賃貸借は存続します。所有者が土地を売却しても、賃貸借自体に別段の定めがない限り、あなたの賃貸借は継続します（民法第1576条）。そのような定めがないことを確認してください。
- 転貸と譲渡の権利を確認する。ヴィラを賃貸に出したり、残存期間を売却したりする可能性がある場合は、賃貸借契約でそれが認められている必要があります。
- 終了時に備える。賃貸借終了時に、あなたが増築した建物がどうなるか、また優先的に購入または更新する権利があるかを明記しておきましょう。
1回の賃貸借で70年や80年といった提案には注意してください。期間が長いというだけで、価格固定の延長条項付きの、よく練られた30年の賃貸借より安全になるわけではありません。
2026年10月8日時点で確認したインドネシアの法令に基づく一般的な情報であり、法律上または税務上の助言ではありません。法令とその地域での運用は変わることがあるため、すべての取引について、資格を持つ公証人（PPAT）および独立した弁護士に必ずご確認ください。
お客様の声
バリ島各地でお手伝いした購入者、売主、投資家の皆様から寄せられた実際の声です。
The Balinersとは長いお付き合いで、バリでの投資物件探しをずっと手伝ってもらっています。チャングー、スミニャック、ウブド、ウルワツといった人気エリアをはじめ、各地域に精通しています。地元のネットワークが素晴らしく、まだ一般公開されていない物件を紹介してくれることも多いので、いち早くチャンスをつかめます。対応が早く、細やかで、私が必要とするものを親身に探してくれます。ぜひ一緒に仕事をしたいと思えるプロの不動産エージェンシーです。
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