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Les plus belles propriétés de Bali, présentées en toute clarté
The Baliners Property est une agence immobilière de charme qui présente une sélection soignée de villas, de terrains et de projets de développement à travers Bali. Nous privilégions la qualité, l'emplacement et la valeur à long terme, en alliant une expertise locale, des relations de confiance et une approche discrète et très personnalisée.
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Questions fréquentes
Des réponses claires sur l’achat, la location à bail et l’investissement immobilier à Bali, avec la réglementation qui fonde chaque règle pour que vous puissiez la vérifier vous-même.
Pas en pleine propriété. En vertu de la loi agraire fondamentale (UUPA n° 5/1960, Art. 21), seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le Hak Milik, le titre indonésien de pleine propriété. Un étranger peut néanmoins détenir ou contrôler légalement un bien au moyen de l’une des structures suivantes :
- Bail longue durée (Hak Sewa). Vous prenez à bail un terrain ou une villa auprès d’un propriétaire indonésien pour une durée convenue, généralement de 25 à 3 . C’est la voie la plus courante pour les acheteurs étrangers à Bali.
- Hak Pakai (droit d’usage). Un titre enregistré qu’un particulier étranger peut détenir pour une maison d’habitation, sous réserve d’un prix minimum (Rp milliards pour une maison à Bali). Détails ci-dessous.
- HGB (droit de bâtir) via une PT PMA. Une société indonésienne à capitaux étrangers peut détenir un titre HGB pour une activité réelle, comme la location ou la promotion de villas. Il s’agit d’une structure d’investissement, et non d’un moyen de posséder une résidence privée.
- Appartements (copropriété). Un étranger peut être propriétaire d’un appartement construit sur un terrain en Hak Pakai ou en HGB, pour un prix minimum de Rp milliards à Bali.
Ce qu’un étranger ne peut jamais faire, c’est détenir un Hak Milik, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers. Tout montage en ce sens est nul de plein droit (UUPA Art. 26(2)). Voir la question sur les prête-noms ci-dessous.
Ce sont les quatre droits que vous rencontrerez à Bali. Seuls les trois derniers sont des titres fonciers enregistrés auprès du service foncier (BPN) ; un bail est un contrat portant sur le titre d’une autre personne.
| Bail longue durée (Hak Sewa) | Pleine propriété (Hak Milik) | Droit de bâtir (HGB) | Droit d’usage (Hak Pakai) | |
|---|---|---|---|---|
| Nature | Un contrat d’utilisation d’un terrain ou d’un bâtiment appartenant à autrui, moyennant un loyer payé d’avance ou périodiquement | La propriété pleine et perpétuelle du terrain | Le droit d’être propriétaire de bâtiments sur un terrain, pour une durée déterminée | Le droit d’utiliser un terrain et d’y posséder une maison, pour une durée déterminée |
| Titulaires possibles | Toute personne, y compris les étrangers | Citoyens indonésiens uniquement | Citoyens indonésiens et sociétés indonésiennes, y compris une PT PMA | Indonésiens, sociétés indonésiennes et étrangers |
| Durée | Librement convenue, généralement de 25 à 3 ; aucun maximum légal | Sans limite de durée | Sur terrain domanial : 3 , prorogeables de 20, renouvelables pour 30. Sur terrain en Hak Milik : jusqu’à 3 , renouvelables par acte | Sur terrain domanial : 3 , prorogeables de 20, renouvelables pour 30. Sur terrain en Hak Milik : jusqu’à 3 , renouvelables par acte |
| Enregistrement | Acte de bail notarié ; généralement non inscrit sur le certificat foncier | Oui, certificat SHM | Oui, certificat SHGB | Oui, certificat SHP |
| Fondement juridique | Code civil Art. 1548 et suivants ; UUPA Art. 44–45 | UUPA Art. 20–21 | UUPA Art. 35–36 ; PP 18/2021 Art. 34–37 | UUPA Art. 41–42 ; PP 18/2021 Art. 49–52, 69–73 |
Les durées du HGB et du Hak Pakai sont fixées par le PP 18/2021 (Art. 37 et Art. 52). Une prorogation ou un renouvellement se demande auprès du BPN et est accordé, non automatique : intégrez-en le coût et les délais à vos projets.
Documents requis selon le type de propriété. ✓ signifie que le document est utilisé ou que la voie est ouverte, ✗ qu’il ne l’est pas.
| Exigence | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Passeport | ✓ Pour un preneur étranger | ✗ Les étrangers ne peuvent pas le détenir | ✗ La société détient le titre ; ses actionnaires étrangers présentent leur passeport lors de sa constitution | ✓ Exigé pour un titulaire étranger |
| KTP (carte d’identité indonésienne) | ✓ Le propriétaire foncier indonésien (bailleur) | ✓ Exigée : citoyens indonésiens uniquement | ✓ Pour un titulaire indonésien personne physique | ✓ Pour un titulaire indonésien |
| PT PMA | Facultative : une société peut aussi être preneuse | ✗ Les sociétés ne peuvent pas le détenir | ✓ La voie habituelle des investisseurs étrangers | Possible, mais le HGB est le titre habituel d’une société |
| KITAS / KITAP | Non exigé par la loi | ✗ Sans objet | Non exigé pour détenir des parts ; nécessaire aux étrangers qui vivent ou travaillent en Indonésie | La loi accepte un visa, un passeport ou un titre de séjour (PP 18/2021, explication de l’Art. 69) ; dans la pratique, de nombreux notaires et services fonciers demandent un KITAS ou un KITAP |
| Enregistrement au BPN (service foncier) | En général non ; le bail est un acte notarié vérifié au regard du certificat du propriétaire | ✓ Certificat SHM | ✓ Certificat SHGB | ✓ Certificat SHP, établi par un acte de PPAT |
| Titulaires possibles | Étrangers et Indonésiens | Citoyens indonésiens uniquement | Citoyens indonésiens et sociétés indonésiennes (y compris PT PMA) | Étrangers et Indonésiens |
Toutes les voies exigent également un numéro fiscal (NPWP) pour les parties indonésiennes et, lorsque le vendeur ou le bailleur indonésien est marié, le consentement écrit de son conjoint.
Le Hak Pakai est le seul titre enregistré qu’un particulier étranger peut détenir pour un logement. Les règles figurent dans le PP 18/2021 (Art. 69–73) et dans le règlement ministériel ATR/BPN 18/2021 (Art. 185–188) :
- Un seul logement. Une maison individuelle par personne ou par famille, sur une parcelle de 2 000 m² au plus. Au-delà, l’accord du ministre est nécessaire.
- Usage d’habitation uniquement. Il s’agit d’un logement, non d’une activité de location.
- Prix minimum à Bali. Rp milliards pour une maison et Rp milliards pour un appartement (décret du ministre de l’ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022). Nous n’avons trouvé aucune modification ultérieure, mais faites confirmer le montant en vigueur par le notaire.
- Conversion. Lorsqu’un étranger achète un bien en Hak Milik ou en HGB, le titre est converti en Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 Art. 187(3)).
- Succession. Le logement peut être transmis aux héritiers ; un héritier étranger doit lui aussi disposer de documents d’immigration valides.
- Perte de l’éligibilité. Si le titulaire ne remplit plus les conditions, le bien doit être cédé dans un délai d’un an, faute de quoi le droit s’éteint (PP 18/2021 Art. 50).
Un étranger marié à un ou une Indonésienne doit savoir que le conjoint indonésien ne conserve l’intégralité de ses droits fonciers, y compris le Hak Milik, qu’avec un contrat de mariage ou de séparation de biens notarié (PP 18/2021 Art. 70).
Le droit indonésien ne fixe aucune durée maximale de bail : le Code civil (Art. 1548) exige seulement une durée déterminée. À Bali, les baux de 25 à 3 sont la norme, et certains sont plus longs.
- Les prorogations sont contractuelles. Prévoyez dans le bail initial la durée de la prorogation, son prix ou sa formule de calcul, et la date limite pour l’exercer. Sans cette clause, le propriétaire peut refuser ou fixer le prix qu’il veut.
- Passez par un acte notarié. Un bail signé devant notaire est la norme et constitue la preuve la plus solide. Faites d’abord vérifier le certificat du propriétaire au BPN par le notaire.
- Le bail survit à la vente. Si le propriétaire vend le terrain, votre bail se poursuit (Code civil Art. 1576), sauf si le bail lui-même en dispose autrement. Assurez-vous que ce n’est pas le cas.
- Vérifiez le droit de sous-louer et de céder. Si vous envisagez de louer la villa ou de céder la durée restante, le bail doit l’autoriser.
- Anticipez la fin du bail. Précisez le sort des constructions que vous ajoutez à l’expiration du bail, et si vous bénéficiez d’un droit de préférence pour acheter ou renouveler.
Méfiez-vous des offres de 70 ou 8 en un seul bail ; la durée à elle seule ne rend pas le bail plus sûr qu’un bail de 3 bien rédigé assorti d’une prorogation à prix fixe.
Informations générales fondées sur la réglementation indonésienne telle que vérifiée le 8 octobre 2026. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et leur application locale évoluent : faites valider chaque transaction par un notaire agréé (PPAT) et un avocat indépendant.
Ce que disent nos clients
Les témoignages authentiques d’acheteurs, de vendeurs et d’investisseurs que nous avons accompagnés partout à Bali.
Je connais The Baliners depuis longtemps et ils m'aident à trouver des biens où investir à Bali. Ils connaissent parfaitement les différents secteurs, dont les plus réputés comme Canggu, Seminyak, Ubud et Uluwatu. Leur réseau local est exceptionnel et ils me proposent souvent des biens qui ne sont pas encore publiés, ce qui me permet de saisir les opportunités en avance. Réactifs, attentionnés, ils prennent à cœur de trouver ce dont j'ai besoin. Une agence immobilière professionnelle avec qui l'on a envie de travailler.
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