Инвестируйте в Бали. Живите на Бали.
ВИЛЛЫ · ЗЕМЛЯ · ДЕВЕЛОПМЕНТ · ИНВЕСТИЦИИ
Лучшая недвижимость Бали, представленная ясно и наглядно
The Baliners Property — бутиковое агентство недвижимости, предлагающее тщательно отобранные виллы, земельные участки и проекты застройки по всему Бали. Мы делаем ставку на качество, расположение и долгосрочную ценность, сочетая знание местного рынка с доверительными отношениями и деликатным, по-настоящему индивидуальным подходом.
- Объектов
- 1182
- Районов
- 137
- Сертификат
- AREBI-LSP
Часто задаваемые вопросы
Понятные ответы о покупке, аренде и инвестициях в недвижимость на Бали, со ссылкой на норму закона за каждым правилом, чтобы вы могли проверить её сами.
Не на праве полной собственности. Согласно Основному аграрному закону (UUPA № 5/1960, ст. 21) Hak Milik, индонезийское право полной собственности (фрихолд), могут иметь только граждане Индонезии. Тем не менее иностранец может законно владеть недвижимостью или контролировать её через одну из следующих схем:
- Лизхолд (Hak Sewa). Вы арендуете землю или виллу у индонезийского собственника на согласованный срок, обычно от 25 до 30 лет. Это самый распространённый путь для иностранных покупателей на Бали.
- Hak Pakai (право пользования). Зарегистрированный титул, который иностранец может иметь на один жилой дом при соблюдении минимальной цены (Rp 5 млрд для дома на Бали). Подробности ниже.
- HGB (право застройки) через PT PMA. Индонезийская компания с иностранным капиталом может иметь титул HGB для реального бизнеса, например сдачи вилл в аренду или девелопмента. Это инвестиционная структура, а не способ владеть частным домом.
- Квартиры (strata title, собственность на квартиру). Иностранец может владеть квартирой в доме, построенном на земле с правом Hak Pakai или HGB, при минимальной цене Rp 2 млрд на Бали.
Чего иностранец не может делать никогда, так это иметь Hak Milik напрямую или через другое лицо. Любая такая схема ничтожна в силу закона (UUPA ст. 26(2)). См. ниже вопрос о номинальных владельцах.
Это четыре права, с которыми вы столкнётесь на Бали. Только три последних являются земельными титулами, зарегистрированными в земельном ведомстве (BPN); аренда же представляет собой договор в отношении чужого титула.
| Лизхолд (Hak Sewa) | Фрихолд (Hak Milik) | Право застройки (HGB) | Право пользования (Hak Pakai) | |
|---|---|---|---|---|
| Что это | Договор на пользование землёй или зданием, принадлежащими другому лицу, с оплатой аренды авансом или периодически | Полная бессрочная собственность на землю | Право владеть зданиями на земле в течение установленного срока | Право пользоваться землёй и владеть домом на ней в течение установленного срока |
| Кто может иметь | Любое лицо, включая иностранцев | Только граждане Индонезии | Граждане Индонезии и индонезийские компании, включая PT PMA | Граждане Индонезии, индонезийские компании и иностранцы |
| Срок | По договорённости, обычно от 25 до 30 лет; законом максимум не установлен | Бессрочно | На государственной земле: 30 лет, продление на 20, возобновление на 30. На земле Hak Milik: до 30 лет, возобновление по акту | На государственной земле: 30 лет, продление на 20, возобновление на 30. На земле Hak Milik: до 30 лет, возобновление по акту |
| Регистрация | Нотариальный договор аренды; в земельный сертификат обычно не вносится | Да, сертификат SHM | Да, сертификат SHGB | Да, сертификат SHP |
| Правовая основа | Гражданский кодекс, ст. 1548 и далее; UUPA ст. 44–45 | UUPA ст. 20–21 | UUPA ст. 35–36; PP 18/2021 ст. 34–37 | UUPA ст. 41–42; PP 18/2021 ст. 49–52, 69–73 |
Сроки HGB и Hak Pakai установлены Постановлением правительства PP 18/2021 (ст. 37 и ст. 52). Продление или возобновление оформляется по заявлению в BPN и предоставляется, а не происходит автоматически, поэтому заранее заложите в планы его стоимость и сроки.
Применимость документов по типам владения. ✓ означает, что документ используется или путь доступен, ✗ означает, что нет.
| Требование | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Паспорт | ✓ Для арендатора-иностранца | ✗ Иностранцы не могут иметь это право | ✗ Титул принадлежит компании; её иностранные акционеры предъявляют паспорта при её учреждении | ✓ Обязателен для владельца-иностранца |
| KTP (индонезийское удостоверение личности) | ✓ Индонезийский собственник земли (арендодатель) | ✓ Обязательно: только граждане Индонезии | ✓ Для владельца, являющегося гражданином Индонезии | ✓ Для владельца-индонезийца |
| PT PMA | По желанию: арендатором может быть и компания | ✗ Компании не могут иметь это право | ✓ Обычный путь для иностранных инвесторов | Возможно, но обычный титул для компании — HGB |
| KITAS / KITAP | По закону не требуется | ✗ Неприменимо | Не требуется для владения акциями; нужен иностранцам, которые живут или работают в Индонезии | Закон допускает визу, паспорт или разрешение на пребывание (PP 18/2021, пояснение к ст. 69); на практике многие нотариусы и земельные ведомства требуют KITAS или KITAP |
| Регистрация в BPN (земельное ведомство) | Обычно нет; аренда оформляется нотариальным актом, сверенным с сертификатом собственника | ✓ Сертификат SHM | ✓ Сертификат SHGB | ✓ Сертификат SHP, создаваемый актом PPAT |
| Кто может иметь | Иностранцы и граждане Индонезии | Только граждане Индонезии | Граждане Индонезии и индонезийские компании (вкл. PT PMA) | Иностранцы и граждане Индонезии |
Для любого пути индонезийским сторонам также нужен налоговый номер (NPWP), а если индонезийский продавец или арендодатель состоит в браке, нужно письменное согласие супруга.
Hak Pakai — единственный зарегистрированный титул, который иностранец может иметь на жильё. Правила установлены в PP 18/2021 (ст. 69–73) и в Постановлении министра ATR/BPN 18/2021 (ст. 185–188):
- Одно жильё. Один дом с землёй на человека или семью, на участке площадью до 2000 m². Для большего требуется разрешение министра.
- Только для проживания. Это жильё, а не бизнес по сдаче в аренду.
- Минимальная цена на Бали. Rp 5 млрд за дом и Rp 2 млрд за квартиру (Приказ министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022). Более поздних изменений мы не нашли, но актуальную сумму уточните у нотариуса.
- Переоформление. Когда иностранец покупает объект с титулом Hak Milik или HGB, титул переоформляется в Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 ст. 187(3)).
- Наследование. Жильё может перейти к наследникам; наследнику-иностранцу также нужны действительные иммиграционные документы.
- Утрата права. Если владелец перестаёт соответствовать требованиям, объект должен быть передан в течение одного года, иначе право прекращается (PP 18/2021 ст. 50).
Иностранцу, состоящему в браке с гражданином или гражданкой Индонезии, важно знать: индонезийский супруг сохраняет полные права на землю, включая Hak Milik, только при наличии нотариально удостоверенного брачного договора или соглашения о раздельном имуществе (PP 18/2021 ст. 70).
Индонезийское законодательство не устанавливает максимального срока аренды: Гражданский кодекс (ст. 1548) требует лишь, чтобы срок был определён. На Бали стандартом считаются сроки от 25 до 30 лет, а некоторые договоры заключаются и на больший срок.
- Продление определяется договором. Срок продления, цену или формулу её расчёта и крайний срок реализации этого права согласуйте в исходном договоре аренды. Без такого условия собственник может отказать или назначить любую цену.
- Используйте нотариальный акт. Договор аренды, подписанный у нотариуса, является стандартом и самым надёжным доказательством. Сначала попросите нотариуса проверить сертификат собственника в BPN.
- Аренда сохраняется при продаже. Если собственник продаёт землю, ваша аренда продолжается (Гражданский кодекс, ст. 1576), если только сам договор не предусматривает иное. Убедитесь, что не предусматривает.
- Проверьте право на субаренду и передачу. Если вы, возможно, захотите сдавать виллу или продать оставшийся срок аренды, договор должен это разрешать.
- Продумайте окончание срока. Укажите, что происходит с построенными вами зданиями по окончании аренды и есть ли у вас преимущественное право на покупку или продление.
Относитесь с осторожностью к предложениям аренды на 70 или 80 лет одним договором: сама по себе длительность не делает такую аренду надёжнее грамотно составленного договора на 30 лет с продлением по фиксированной цене.
Общая информация на основе законодательства Индонезии по состоянию на 8 октября 2026 года. Не является юридической или налоговой консультацией. Правила и практика их применения на местах меняются, поэтому каждую сделку подтверждайте у лицензированного нотариуса (PPAT) и независимого юриста.
Отзывы наших клиентов
Реальный опыт покупателей, продавцов и инвесторов, с которыми мы работали по всему Бали.
Я давно знаю The Baliners, они помогают мне находить объекты для инвестиций на Бали. Они хорошо знают разные районы, включая такие известные, как Чангу, Семиньяк, Убуд и Улувату. У них отличная сеть местных контактов, и они часто предлагают мне объекты, которые ещё не выставлены на продажу публично, так что я узнаю о возможностях раньше других. Они отзывчивы, внимательны и действительно стараются найти то, что мне нужно. Профессиональное агентство недвижимости, с которым хочется работать.
Хотите продать?
Если вы думаете о продаже виллы, земли или коммерческой недвижимости на Бали, The Baliners грамотно представит ваш объект серьёзным покупателям.
