Berinvestasi di Bali. Tinggal di Bali.
VILA · TANAH · PENGEMBANGAN · INVESTASI
Properti Pilihan di Bali, Disajikan dengan Jelas
The Baliners Property adalah agen properti butik yang menghadirkan pilihan vila, tanah, dan proyek pengembangan terkurasi di seluruh Bali. Kami berfokus pada kualitas, lokasi, dan nilai jangka panjang, memadukan keahlian lokal dengan hubungan yang tepercaya serta pendekatan yang personal dan menjaga kerahasiaan.
- Listing Aktif
- 1182
- Area Terlayani
- 137
- Bersertifikat
- AREBI-LSP
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Jawaban yang jelas seputar kepemilikan, sewa, dan investasi properti di Bali, lengkap dengan peraturan yang mendasari setiap ketentuan sehingga Anda dapat memeriksanya sendiri.
Tidak dengan Hak Milik. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA No. 5/1960, Pasal 21), hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik, yaitu hak atas tanah yang setara dengan freehold. Meski demikian, warga negara asing tetap dapat memegang atau menguasai properti secara sah melalui salah satu struktur berikut:
- Sewa (Hak Sewa/leasehold). Anda menyewa tanah atau vila dari pemilik berkewarganegaraan Indonesia untuk jangka waktu yang disepakati, umumnya 25 hingga 30 tahun. Ini merupakan cara yang paling umum ditempuh pembeli asing di Bali.
- Hak Pakai. Hak atas tanah terdaftar yang dapat dipegang oleh orang asing perseorangan untuk satu rumah tinggal, dengan syarat harga minimum (Rp 5 miliar untuk rumah di Bali). Rinciannya dijelaskan di bawah.
- HGB (Hak Guna Bangunan) melalui PT PMA. Perusahaan Indonesia yang dimiliki asing dapat memegang HGB untuk kegiatan usaha yang nyata, seperti penyewaan vila atau pengembangan properti. Ini adalah struktur investasi, bukan sarana untuk memiliki rumah pribadi.
- Satuan rumah susun (strata title). Warga negara asing dapat memiliki unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau HGB, dengan harga minimum Rp 2 miliar di Bali.
Yang sama sekali tidak boleh dilakukan warga negara asing adalah memegang Hak Milik, baik secara langsung maupun melalui pihak lain. Setiap perjanjian yang bertujuan demikian batal demi hukum (UUPA Pasal 26 ayat (2)). Lihat pertanyaan mengenai nominee di bawah.
Inilah empat jenis hak yang akan Anda temui di Bali. Hanya tiga yang terakhir merupakan hak atas tanah yang didaftarkan di kantor pertanahan (BPN); sewa adalah perjanjian atas hak milik orang lain.
| Hak Sewa (leasehold) | Hak Milik (freehold) | Hak Guna Bangunan (HGB) | Hak Pakai | |
|---|---|---|---|---|
| Pengertian | Perjanjian untuk menggunakan tanah atau bangunan milik orang lain, dengan uang sewa yang dibayar di muka atau secara berkala | Kepemilikan tanah yang penuh dan tetap | Hak untuk memiliki bangunan di atas tanah, untuk jangka waktu tertentu | Hak untuk menggunakan tanah dan memiliki rumah di atasnya, untuk jangka waktu tertentu |
| Siapa yang dapat memegang | Siapa pun, termasuk warga negara asing | Hanya warga negara Indonesia | Warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia, termasuk PT PMA | Warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, dan warga negara asing |
| Jangka waktu | Sesuai kesepakatan, umumnya 25 hingga 30 tahun; tidak ada batas maksimum menurut hukum | Tidak ada batas waktu | Di atas tanah negara: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui 30 tahun. Di atas tanah Hak Milik: paling lama 30 tahun, dapat diperbarui dengan akta | Di atas tanah negara: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui 30 tahun. Di atas tanah Hak Milik: paling lama 30 tahun, dapat diperbarui dengan akta |
| Terdaftar | Akta sewa notariil; biasanya tidak dicatat pada sertifikat tanah | Ya, sertifikat SHM | Ya, sertifikat SHGB | Ya, sertifikat SHP |
| Dasar hukum | KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya; UUPA Pasal 44–45 | UUPA Pasal 20–21 | UUPA Pasal 35–36; PP 18/2021 Pasal 34–37 | UUPA Pasal 41–42; PP 18/2021 Pasal 49–52, 69–73 |
Jangka waktu HGB dan Hak Pakai berasal dari PP 18/2021 (Pasal 37 dan Pasal 52). Perpanjangan atau pembaruan hak diajukan ke BPN dan bergantung pada pemberian hak, tidak berlaku otomatis, sehingga perhitungkan biaya dan waktunya dalam rencana Anda.
Kelayakan dokumen menurut jenis hak. ✓ berarti dokumen tersebut digunakan atau jalur tersebut terbuka, ✗ berarti tidak.
| Persyaratan | Hak Sewa | Hak Milik | Hak Guna Bangunan | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Paspor | ✓ Untuk penyewa asing | ✗ Warga negara asing tidak dapat memegangnya | ✗ Hak dipegang oleh perusahaan; pemegang saham asingnya menunjukkan paspor saat pendirian | ✓ Wajib bagi pemegang asing |
| KTP (Kartu Tanda Penduduk) | ✓ Pemilik tanah berkewarganegaraan Indonesia (pihak yang menyewakan) | ✓ Wajib: hanya warga negara Indonesia | ✓ Untuk pemegang perseorangan berkewarganegaraan Indonesia | ✓ Untuk pemegang berkewarganegaraan Indonesia |
| PT PMA | Opsional: perusahaan juga dapat menjadi penyewa | ✗ Badan hukum tidak dapat memegangnya | ✓ Jalur yang lazim bagi investor asing | Dimungkinkan, tetapi HGB adalah hak yang lazim bagi perusahaan |
| KITAS / KITAP | Tidak diwajibkan oleh hukum | ✗ Tidak berlaku | Tidak diwajibkan untuk memiliki saham; diperlukan oleh warga negara asing yang tinggal atau bekerja di Indonesia | Hukum menerima visa, paspor, atau izin tinggal (PP 18/2021, Penjelasan Pasal 69); dalam praktik, banyak notaris dan kantor pertanahan meminta KITAS atau KITAP |
| Pendaftaran di BPN (kantor pertanahan) | Biasanya tidak; sewa dibuat dengan akta notariil yang dicocokkan dengan sertifikat pemilik | ✓ Sertifikat SHM | ✓ Sertifikat SHGB | ✓ Sertifikat SHP, yang lahir dari akta PPAT |
| Siapa yang dapat memegang | Warga negara asing dan warga negara Indonesia | Hanya warga negara Indonesia | Warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia (termasuk PT PMA) | Warga negara asing dan warga negara Indonesia |
Setiap jalur juga memerlukan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) bagi pihak Indonesia dan, bagi penjual atau pihak yang menyewakan yang berkewarganegaraan Indonesia dan telah menikah, persetujuan tertulis dari suami/istrinya.
Hak Pakai adalah satu-satunya hak atas tanah terdaftar yang dapat dipegang orang asing perseorangan untuk rumah tinggal. Ketentuannya diatur dalam PP 18/2021 (Pasal 69–73) dan Peraturan Menteri ATR/BPN 18/2021 (Pasal 185–188):
- Satu rumah. Satu rumah tapak per orang atau keluarga, di atas bidang tanah paling luas 2.000 m². Lebih dari itu memerlukan persetujuan Menteri.
- Hanya untuk hunian. Properti ini adalah rumah tinggal, bukan usaha penyewaan.
- Harga minimum di Bali. Rp 5 miliar untuk rumah dan Rp 2 miliar untuk satuan rumah susun (Keputusan Menteri ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022). Kami tidak menemukan perubahan setelahnya, tetapi pastikan angka terkini kepada notaris.
- Perubahan hak. Apabila warga negara asing membeli properti berstatus Hak Milik atau HGB, haknya diubah menjadi Hak Pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 187 ayat (3)).
- Pewarisan. Rumah dapat diwariskan kepada ahli waris; ahli waris berkewarganegaraan asing juga harus memiliki dokumen keimigrasian yang sah.
- Hilangnya syarat. Apabila pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat, properti wajib dialihkan dalam waktu satu tahun; jika tidak, haknya hapus (PP 18/2021 Pasal 50).
Warga negara asing yang menikah dengan warga negara Indonesia perlu mengetahui bahwa pasangan yang berkewarganegaraan Indonesia tetap memiliki hak atas tanah secara penuh, termasuk Hak Milik, hanya apabila terdapat perjanjian perkawinan atau perjanjian pemisahan harta yang dibuat dengan akta notaris (PP 18/2021 Pasal 70).
Hukum Indonesia tidak menetapkan jangka waktu sewa maksimum: KUHPerdata (Pasal 1548) hanya mensyaratkan jangka waktu tertentu. Di Bali, jangka waktu 25 hingga 30 tahun sudah menjadi standar, dan sebagian perjanjian sewa berlaku lebih lama.
- Perpanjangan bersifat kontraktual. Sepakati jangka waktu perpanjangan, harga atau rumus penentuan harganya, serta batas waktu penggunaan hak perpanjangan dalam perjanjian sewa awal. Tanpa klausul tersebut, pemilik dapat menolak atau menetapkan harga sesukanya.
- Gunakan akta notariil. Perjanjian sewa yang ditandatangani di hadapan notaris merupakan standar sekaligus alat bukti yang paling kuat. Mintalah notaris memeriksa sertifikat pemilik di BPN terlebih dahulu.
- Sewa tetap berlaku meskipun terjadi jual beli. Jika pemilik menjual tanahnya, sewa Anda tetap berjalan (KUHPerdata Pasal 1576), kecuali perjanjian sewa itu sendiri menentukan lain. Pastikan perjanjian Anda tidak memuat ketentuan tersebut.
- Periksa hak untuk menyewakan kembali dan mengalihkan. Jika Anda mungkin ingin menyewakan vila atau menjual sisa masa sewa, perjanjian sewa harus mengizinkannya.
- Rencanakan akhir masa sewa. Tentukan nasib bangunan yang Anda tambahkan ketika masa sewa berakhir, serta apakah Anda memiliki hak pertama untuk membeli atau memperpanjang.
Waspadai tawaran sewa 70 atau 80 tahun dalam satu perjanjian; panjangnya jangka waktu saja tidak membuat sewa tersebut lebih aman dibandingkan perjanjian sewa 30 tahun yang disusun dengan baik dan memuat perpanjangan dengan harga tetap.
Informasi umum berdasarkan peraturan perundang-undangan Indonesia sebagaimana diperiksa pada 8 Oktober 2026. Informasi ini bukan nasihat hukum maupun nasihat perpajakan. Peraturan dan penerapannya di daerah dapat berubah, sehingga konfirmasikan setiap transaksi kepada notaris/PPAT berlisensi dan advokat independen.
Kata Klien Kami
Pengalaman nyata dari pembeli, penjual, dan investor yang telah bekerja sama dengan kami di seluruh Bali.
Saya sudah lama mengenal The Baliners dan mereka telah membantu saya menemukan properti untuk investasi di Bali. Mereka menguasai berbagai kawasan, dari daerah terkenal seperti Canggu, Seminyak, Ubud, hingga Uluwatu. Jaringan lokal mereka luar biasa dan mereka sering menawarkan properti yang belum dipasarkan secara publik, sehingga saya mendapat kesempatan lebih awal. Mereka responsif, penuh perhatian, dan sungguh peduli mencarikan apa yang saya butuhkan. Agen properti profesional yang pasti ingin Anda ajak bekerja sama.
Berencana Menjual?
Jika Anda berencana menjual villa, tanah, atau properti komersial di Bali, The Baliners dapat menampilkannya dengan jelas kepada pembeli yang serius.
